管業 民法・区分所有法 問47｜定期建物賃貸借

「定期建物賃貸借（定期借家）」は、更新がなく期間満了で確定的に終了する賃貸借です（借地借家法38条）。成立には書面（または電磁的記録）による契約と、賃貸人による書面での事前説明が必要です。期間が1年以上の定期借家では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前の間に終了通知を行わないと、満了後も賃借人に終了を主張できません（38条6項）。よって正答はアです。

借地借家法38条は定期建物賃貸借の要件として、①公正証書による等書面（又は電磁的記録）による契約（38条1項・2項。口頭は不可）、②賃貸人による事前説明（38条3項・「契約の更新がなく、期間の満了により終了する」旨を記載した書面を交付して説明。賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供することも可・同条4項）、③説明をしなかった場合は更新がない旨の定めが無効となる（38条5項）、を規定します。イは「口頭でも有効」が誤りで、書面または電磁的記録が成立要件です。ウは「正当事由が必要」が誤りで、定期借家は更新がなく期間満了で終了するため正当事由不要が最大の特徴です（38条1項）。エは「法定更新が優先」が誤りで、定期借家には法定更新の規定（26条）が適用されません（38条1項が排除）。アは38条6項の1年以上の定期借家での終了通知（1年前〜6か月前）を正確に示しており正答です。

定期建物賃貸借（借地借家法38条）は1999年に導入された制度で、普通賃貸借における賃借人保護の強行規定（法定更新・正当事由等）を排除し、期間の定めを有効に機能させる制度です。書面による契約（38条1項）については、2022年の改正で電磁的記録による契約も書面によってされたものとみなされるようになりました（38条2項）。事前説明（38条3項）は契約書面とは独立した要件であり、説明をしなかったときは更新がない旨の定めが無効となります（38条5項）。説明のための書面は契約書とは別個独立の書面であることを要するとされています（最判平成24年9月13日）。終了通知（38条6項）は期間1年以上の契約においてのみ必要であり、1年未満の短期定期借家では不要です（通知期間経過後に通知したときは、通知の日から6か月経過後に終了を対抗できる）。定期借家のメリット（賃貸人側）としては、期間満了による確定的終了と、借賃の改定に係る特約がある場合に32条（借賃増減請求権）が適用されないこと（38条9項）があります。実務的には、居住用の定期借家は賃借人の転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情がある場合の中途解約権（38条7項・床面積200㎡未満の建物・解約申入れから1か月で終了）も規定されており、管理業務主任者はこれらの特則を正確に理解する必要があります。