管業 民法・区分所有法 問47：賃貸借・借地借家

「定期建物賃貸借（定期借家）」は、更新がなく期間満了で確定的に終了する賃貸借です（借地借家法38条）。成立には書面（または電磁的記録）による契約と、賃貸人による書面での事前説明が必要です。期間が1年以上の定期借家では、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前の間に終了通知を行わないと、満了後も賃借人に終了を主張できません（38条6項）。よって正答はイです。

借地借家法38条は定期建物賃貸借の要件として、①書面（または電磁的記録）による契約（38条2項・3項。口頭は不可）、②賃貸人による書面での事前説明（38条4項・「更新がない旨・期間満了で終了する旨」の書面交付と説明）、③説明を怠った場合は更新がない旨の定めが無効となる（38条4項）、を規定します。アは「口頭でも有効」が誤りで、書面または電磁的記録が成立要件です。ウは「正当事由が必要」が誤りで、定期借家は更新がなく期間満了で終了するため正当事由不要が最大の特徴です（38条1項）。エは「法定更新が優先」が誤りで、定期借家には法定更新の規定（26条）が適用されません（38条1項が排除）。イは38条6項の1年以上の定期借家での終了通知（1年前〜6か月前）を正確に示しており正答です。

定期建物賃貸借（借地借家法38条）は1999年に導入された制度で、普通賃貸借における賃借人保護の強行規定（法定更新・正当事由等）を排除し、期間の定めを有効に機能させる制度です。書面による契約（38条2項）については2022年5月施行の改正で「電磁的記録による契約」も認められるようになりました（38条3項）。事前説明書面（38条4項）の交付と説明は契約書面とは独立した要件であり、書面交付・説明を欠くと更新がない旨の定めが無効となります（38条4項・最判平成24年9月13日参照）。終了通知（38条6項）は期間1年以上の契約においてのみ必要であり、1年未満の短期定期借家では不要です。定期借家のメリット（賃貸人側）としては、期間満了による確定的終了・賃料増減額請求権の特約排除（38条8項）があります。実務的には、居住用の定期借家は賃借人の転勤・病気療養等の事情がある場合の中途解約権（38条7項・床面積200㎡未満・やむを得ない事由）も規定されており、管理業務主任者はこれらの特則を正確に理解する必要があります。