管業 民法・区分所有法 問48｜賃貸借・解約申し入れ

期間の定めのない建物賃貸借は、賃貸人から解約を申し入れると6か月経過で終了しますが、それには「正当事由」が必要です（借地借家法27条・28条）。立退料の申し出は正当事由の補完要素として考慮されます。一方、賃借人からの解約申入れは3か月経過で終了し（民法617条1項2号）、正当事由は不要です。よって正答はイです。

借地借家法27条は「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する」と規定します。ただし28条が「賃貸人からの解約申入れ又は更新拒絶に正当事由が必要」とし、正当事由の判断要素として「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む）が建物の使用を必要とする事情、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況、財産上の給付（立退料）の申出」を規定します。アは「3か月・正当事由不要」が誤りで、賃貸人からの申し入れには6か月前・正当事由が必要です（27条・28条）。ウは「3か月後に当然明渡請求可能」が誤りで、6か月＋正当事由が必要です。エは「賃借人も正当事由が必要」が誤りで、賃借人からの解約申し入れには正当事由は不要です（民法617条1項2号・建物は解約申入れの日から3か月で終了）。イが28条の正当事由の判断要素（立退料含む）を正確に示しており正答です。

建物賃貸借の解約申し入れと正当事由（借地借家法27条・28条）は賃借人保護の核心的制度です。正当事由（28条）は「絶対的正当事由（自己使用の必要性が高い等）」と「立退料による補完（相対的正当事由）」の組み合わせで判断されます。28条は、正当事由の有無を、建物の使用を必要とする事情を主な要素としつつ、従前の経過・建物の利用状況及び現況・立退料の申出を考慮して判断する構造をとっており、立退料は正当事由を補完するものであって、それだけで正当事由を充足するものではないと解されています。賃貸人からの解約申入れについては、民法617条1項2号（建物は3か月）を借地借家法27条1項（6か月）が修正し、さらに28条の正当事由が必要となります（借地借家法は居住用に限らず建物の賃貸借一般に適用されます）。一方、賃借人からの解約申入れには借地借家法に特則がなく、民法617条1項2号（建物は解約申入れの日から3か月で終了）がそのまま適用され、正当事由も不要です。これは賃借人保護の観点から賃貸人側にのみ重い要件を課す制度設計です。なお、賃貸人の解約申入れによって期間が経過した後も賃借人が使用を継続し、賃貸人が遅滞なく異議を述べないときは、契約は終了しません（27条2項・26条2項）。マンション管理実務では、再開発・建替え等で賃借人に立退きを求める場合の正当事由・立退料の問題が実際に生じることがあります。