管業 民法・区分所有法 問55｜専有部分の定義

「専有部分」とは、区分所有権の目的となる建物の部分です（区分所有法2条3項）。区分所有権の対象になるのは、一棟の建物のうち「構造上区分され」、かつ「独立して住居・店舗等の用途に供することができる」部分です（1条）。この2つの要件（構造上の独立性・利用上の独立性）の両方を満たす必要があります。よって正答はアです。

区分所有法1条は「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」と定め、2条3項は「専有部分とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう」と定めます。ここから構造上の独立性と利用上の独立性の2要件が導かれ、アが正しい記述です。イは誤りです。区分所有者は共同の利益に反する行為をしてはならず（6条1項）、標準管理規約17条1項は、共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある修繕等について理事長の承認を要するとしています。ウは誤りです。区分所有法14条3項は、共用部分の持分割合の基準となる床面積を「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積」（内法）としており、「壁芯計算が区分所有法上の原則」ではありません。エは誤りです。共有者は、法律に別段の定めがある場合を除いて、専有部分と分離して共用部分の持分を処分することができません（15条2項）。正答はアです。

専有部分の要件は区分所有法1条・2条3項から導かれる「構造上の独立性」（壁・床・天井等で他の部分と遮断されていること）と「利用上の独立性」（独立した出入口があり、単独で住居等として使えること）です。数個の専有部分に通ずる廊下・階段室など構造上共用に供されるべき部分は、区分所有権の目的とならない法定共用部分です（4条1項）。一方、1条に規定する建物の部分（本来は専有部分となり得る部分）は、規約により共用部分とすることができます（規約共用部分、4条2項。第三者への対抗には登記が必要）。床面積の測り方について、区分所有法14条3項は共用部分の持分割合の基準を内法としていますが、同条4項により規約で別段の定めができ、標準管理規約コメント10条関係①は、登記簿の面積は内のり計算による一方、共有持分の割合の基準となる面積は壁心計算によるものとしています。つまり「壁芯が区分所有法上の原則」とするウは誤りです。専有部分と共用部分の境界について、標準管理規約7条2項は、天井・床・壁は躯体部分を除く部分を専有部分とし、玄関扉は錠及び内部塗装部分を専有部分、窓枠・窓ガラスは専有部分に含まないと定めています。共用部分の持分は専有部分の処分に従い（15条1項）、分離して処分できないこと（15条2項）、敷地利用権についても原則として分離処分が禁止されること（22条1項）を区別して押さえておくことが重要です。以上から、正答はアです。