管業 民法・区分所有法 問57：区分所有法

マンションの「敷地利用権（土地を使う権利）」は、原則として専有部分と一緒に処分しなければなりません（区分所有法22条1項・分離処分禁止）。ただし「規約で別段の定めをした場合は分離処分ができる」という例外があります（22条1項ただし書）。つまり原則は分離禁止・規約で解除可能、です。よって正答はアです。

区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と規定します。アはこの原則と例外（規約で排除可能）を正確に示しており正答です。イは「敷地権の登記があっても専有部分のみ売却可能」としていますが、敷地権登記があれば原則として分離処分が禁止され（分離不可）、登記官も分離した申請を受理しません。ウは「分離処分が無効」としており、22条1項の趣旨から分離処分の無効は正しい方向ですが、23条は「分離処分であっても、その処分をもって第三者に対抗することができない」という対抗不可の規定であり「無効」とは厳密には異なります。エは「管理組合法人の敷地利用権保有不可」が誤りで、管理組合法人は区分所有法48条等に基づき財産を持つことができます。正答はアです。

敷地利用権の分離処分禁止（22条・23条）は区分所有マンション管理の根幹的規定です。22条1項本文が分離処分を原則禁止し、規約による除外（22条1項但書）が例外とされています。違反した分離処分の効力は、23条が「対抗不可」とすることで規律しており、処分自体が当然無効ではなく「当事者間では有効・第三者には対抗できない」という理解が通説です。敷地権登記（不動産登記法44条1項9号・53条）が設定されているマンションでは、登記の仕組み上専有部分の登記と敷地権の登記が一体化しており、実務上の分離処分は困難（登記申請を受理されない）です。敷地権登記のないマンション（旧法時代の建物等）では分離処分が生じやすい問題があり、区分所有法の趣旨にそぐわない結果を招くことがあります。規約による分離処分の許容（22条1項但書）は、例えば一部区分所有者が借地権付き建物の建替えにあたり借地権を個別に処理する必要がある場合等の特例的な使われ方が想定されます。管理業務主任者試験では22条・23条の原則・例外・効力の問題が頻出です。