管業 民法・区分所有法 問57｜敷地利用権・分離処分禁止

敷地利用権が数人で有する所有権などである場合、区分所有者は専有部分と敷地利用権を分離して処分することができません（区分所有法22条1項本文）。ただし、規約に別段の定めがあるときは分離処分ができます（同項ただし書）。原則は分離禁止、規約で例外を設けられる、という関係です。よって正答はアです。

区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と定めます。アはこの原則と例外を示しており正しい記述です。イは誤りです。分離処分が禁止されている場合、専有部分だけを売却して敷地利用権を残すことはできません。ウは誤りです。23条は、22条1項本文に違反する処分について「その無効を善意の相手方に主張することができない」と定めています（ただし、分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に処分されたときは、この限りでない）。したがって「善意の相手方に対しても常に主張できる」わけではありません。エは誤りです。管理組合法人は法人として財産を保有することができます。正答はアです。

分離処分の禁止（22条・23条）は、専有部分と敷地利用権が別々の者に帰属して権利関係が複雑になることを防ぐための規定です。22条1項本文の適用があるのは、敷地利用権が「数人で有する」所有権・借地権等である場合で、専有部分の全部を一人が所有し敷地利用権を単独で有する場合にも準用されます（22条3項）。規約に別段の定めがあれば、分離処分は可能です（22条1項ただし書）。22条1項本文に違反する処分は無効ですが、取引の安全のため、23条本文はその無効を善意の相手方に主張できないとしています。もっとも、不動産登記法の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後（いわゆる敷地権である旨の登記がされた後）に処分されたときは、善意の相手方にも無効を主張できます（23条ただし書）。敷地権の登記がされると、建物の登記記録で敷地権も公示され、専有部分と敷地権が一体として扱われるため、実務上は分離処分がそもそも登記上困難になります。また、共用部分の持分についても、専有部分と分離して処分することはできません（15条2項）。管業試験では、①分離処分禁止の原則と規約による例外（22条1項）、②違反した処分の効力と善意の相手方の保護（23条本文）、③登記後の処分（23条ただし書）の3点を区別して押さえることが重要です。以上から、正答はアです。