管業 民法・区分所有法 問61：区分所有法

共用部分の「重大変更（形状または効用を著しく変える変更）」には区分所有者及び議決権の各3/4以上の決議が必要です（区分所有法17条1項）。ただし「規約でこの定数のうち区分所有者の頭数の定数のみ過半数まで減じることができる」という特則があります（17条1項括弧書）。軽微変更（著しい変更を伴わないもの）は過半数決議で可能です（17条1項ただし書・39条1項）。よって正答はアです。

区分所有法17条1項は「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は規約でその過半数まで減ずることができる」と規定します。アはこの規定を正確に示しており正答です。イは「軽微変更に全員合意が必要」が誤りで、軽微変更（形状または効用の著しい変更を伴わないもの）は過半数決議（普通決議）で可能です（17条1項括弧書の「除く」部分・39条1項）。ウは「特定の区分所有者の承諾不要」が誤りで、17条2項は「変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の区分所有者の承諾を得なければならない」と規定しています（31条1項後段と同様の要件）。エはエレベーター交換が重大変更か否かの問題ですが、老朽化による同等機能への交換は「重大変更」ではなく「通常の管理（修繕）」と解されることが多く、3/4決議が常に必要とは言えません。正答はアです。

共用部分の変更（17条）における重大変更と軽微変更の区別は実務上の重要論点です。「形状または効用の著しい変更を伴う」かどうかの判断基準として、①現状の形状が大きく変わるか（外観・構造等）、②機能・用途が大幅に変わるか、が考慮されます。エレベーターの通常の更新・部品交換は管理（18条・普通決議）の範囲ですが、エレベーター増設や別の昇降設備への根本的な変更は重大変更となりえます。17条1項但書の「区分所有者の定数のみ過半数まで減ずることができる」という特則は、頭数の要件（区分所有者の過半数）を規約で下げることができますが、議決権の3/4は下げられない点が重要です。共用部分の変更と管理（18条）の区別も関連論点で、管理は過半数決議（18条1項）で可能ですが、管理の中でも重大変更に相当するものは17条の変更として扱われます。標準管理規約47条・48条は集会決議事項を列挙しており、重大変更は総会特別決議事項として整理されています。管業実務では、大規模修繕工事の内容が「重大変更」か「管理（修繕）」かの判断が議決要件に直結するため、工事内容の法的位置づけを事前に確認することが重要です。