管業 民法・区分所有法 問61｜共用部分の変更・重大変更と軽微変更

共用部分の重大変更（形状又は効用の著しい変更を伴うもの）は、区分所有者及び議決権の各過半数を有する者が出席した集会で、出席者及びその議決権の各4分の3以上の多数で決します（区分所有法17条1項）。この4分の3は、規約で2分の1を超える割合まで引き下げられます。軽微変更は普通決議で足ります。よって正答はアです。

区分所有法17条1項は、共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）について、区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3（これを下回る割合（2分の1を超える割合に限る。）を規約で定めた場合はその割合）以上の多数による決議で決すると定めています。アはこの規定どおりで正しい記述です。イは誤りです。著しい変更を伴わない変更は17条1項から除かれ、共用部分の管理として集会の普通決議で決します（18条1項・39条1項）。ウは誤りです。17条2項は、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならないと定めています。エは誤りです。標準管理規約コメント47条関係⑧キは、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられるとしています。正答はアです。

2026年4月1日施行の改正区分所有法で、共用部分の重大変更の決議は、①定足数（区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者の出席。規約でこれを上回る割合を定めることができる）、②出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上（規約で2分の1を超える割合まで引下げ可）という形に改められました。改正前の「区分所有者の定数に限り規約で過半数まで減ずることができる」という規律はなくなっています。さらに、共用部分の設置・保存に瑕疵があって他人の権利等が侵害され又は侵害されるおそれがある場合の瑕疵の除去に必要な変更や、高齢者・障害者等の移動等の円滑化のために必要な変更は、4分の3が3分の2に緩和されます（17条5項）。共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為等も、規約に特別の定めがあれば同じ要件の決議で決することができます（17条3項）。変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾が必要です（17条2項）。重大変更に当たるかどうかは工事内容により個別に判断されますが、標準管理規約コメント47条関係⑧は、鉄部塗装・外壁補修・屋上防水・給排水管更生更新・エレベーター設備の更新などの計画修繕工事は普通決議、階段室を改造したり外壁に外付けしてエレベーターを新設する工事は3分の2の決議（47条4項一号ロ）で実施可能と考えられるとしています。標準管理規約では、普通決議は出席組合員の議決権の過半数で決し（47条2項）、総会の定足数は議決権総数の過半数を有する組合員の出席です（47条1項）。以上から、正答はアです。