管業 民法・区分所有法 問62：区分所有法

管理者（区分所有法26条・25条）は集会の決議で選任・解任され、その権限の範囲内で区分所有者を代表して裁判内外の行為をすることができます（26条2項）。管理者は区分所有者でなくても構いません（25条1項・「区分所有者以外の者をもって管理者とすることができる」と解されています）。よって正答はウです。

区分所有法25条1項は「区分所有者は規約に別段の定めがない限り集会の決議によって管理者を選任し、又は解任することができる」と規定します。26条2項は「管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（集会の決議の実行及び規約で定めた行為）に関し、区分所有者を代理する」と規定します。アは「区分所有者以外は管理者になれない」としていますが、区分所有法は管理者の資格を区分所有者に限定しておらず、管理会社を管理者に選任することも可能です（25条1項・資格制限なし）。イは「管理者が単独で規約を変更できる」としていますが、規約の変更は集会の特別多数決議（31条1項・各4分の3以上）が必要であり、管理者が単独で変更することはできません。エは「管理者の職務が事実行為に限られ法律行為の権限が一切ない」としていますが、26条2項は管理者がその職務に関し区分所有者を代理すると規定し、契約締結等の法律行為も権限内です。ウが26条2項の管理者の権限（集会決議の実行・規約で定めた行為・裁判内外の代理）を正確に示しており正答です。

管理者（区分所有法25条〜29条）の制度は民法の委任（643条）に類似した構造を持ちます。管理者の法的地位は、区分所有者全員を代理する機関として機能し（26条2項）、その権限は①集会の決議を実行すること、②規約で定められた行為をすること、③保存行為を行うこと（18条2項準用）です。訴訟追行権（26条4項）は「管理者は区分所有者のために原告または被告となることができる」と規定し、管理組合の代表として訴訟を追行できます。管理者が不正行為をした場合の責任は26条5項「管理者は、区分所有者に対して、その職務に関し生じた損害を賠償する責任を負う」に基づきます。管理会社（法人）を管理者に選任することは区分所有法上問題なく（25条に資格制限なし）、管理委託契約と管理者の関係が問題になる場面があります。標準管理規約38条は「管理者たる地位（理事長）は区分所有者である理事の中から選出する」と定めており、区分所有法の原則と規約のルールを区別して理解することが管業試験では求められます。なお管理組合法人（区分所有法47条以下）が成立している場合、管理者（理事長）ではなく「理事」が代表機関となるため法的地位の整理が変わる点も上位試験での頻出論点であり、管理組合法人への移行要件（区分所有者および議決権の各3/4以上の決議・登記）と管理者制度との違いを意識して押さえておくことが合格水準の知識として必要です。