管業 民法・区分所有法 問67：区分所有法

「団地」は複数棟が一つの敷地に建っている場合の管理単位です（区分所有法65条以下）。団地全体の共用部分（団地内道路・駐車場等）の管理は「団地管理組合」で、各棟の管理は「棟管理組合」で行います。団地の規約設定や共用部分の管理は団地管理組合の集会で決定できます。各棟の建替えは棟の区分所有者の決議事項です。よって正答はアです。

区分所有法65条は「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む）が当該数棟の建物の区分所有者の共有に属する場合、その団地内の土地等の管理について、区分所有者により団地建物所有者の団体を構成し集会を開くことができる」と規定します。イは「各棟の建替えも団地全体の集会で」としていますが、各棟の建替え決議はその棟の区分所有者全員による集会決議（62条）で行うものであり、団地管理組合の集会で行う必要はありません。ウは「全員一致が必要」としていますが、団地内一棟の建替えには棟の区分所有者の4/5以上（62条）の決議で可能であり、団地全員一致は不要です（ただし団地共用部分の変更を伴う場合等は団地管理組合の決議が別途必要な場面があります）。エは「過半数で規約設定可能」としていますが、規約設定は3/4以上の特別多数決議（31条・68条で準用）が必要であり誤りです。アが団地管理組合の権限範囲（団地全体の事項）を正確に示しており正答です。

区分所有法65条〜70条は団地管理の規律を定めています。団地（複数棟が共同の敷地・附属施設を有する場合）では、①棟単位の区分所有者集団（各棟の管理組合）と②団地全体の区分所有者集団（団地管理組合）の二重構造が存在します。団地管理組合の決議事項は、団地全体の共用部分（敷地・団地内道路・団地会館等）の管理・規約の設定・変更・廃止（68条）です。個々の棟の専有部分・共用部分の管理は各棟の区分所有者の集会（または棟管理組合）で行います。団地内の一棟建替えには、原則として当該棟の区分所有者の4/5以上の決議（区分所有法62条）に加え、団地全体の決議が必要な場合があります（69条）。具体的には「建替え後の建物が団地内の他の建物と同一の建物の所有者の所有に属する場合」（69条・団地内建替え承認決議・区分所有者及び議決権の3/4以上）が関係します。団地管理における集会の定足数・決議要件は基本的に単棟の区分所有法の規定が準用されます（68条の準用条文一覧の理解が重要）。管業実務では団地型マンション特有の問題（棟管理組合と団地管理組合の役割分担・費用負担）の正確な理解が必要です。