管業 民法・区分所有法 問74｜区分所有法・専有部分の使用規制

建物の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は規約で定めることができ（区分所有法30条1項）、専有部分の用途の制限もその一つです。規約の設定・変更は、過半数の出席と出席者の各4分の3以上の特別多数決議で行い（31条1項）、規約は後の購入者（特定承継人）にも効力が及びます（46条1項）。よって正答はイです。

区分所有法30条1項は、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は規約で定めることができるとしており、専有部分を住宅宿泊事業に使うことを認めるか禁止するかも規約で定められます。イは正しい記述です。規約の設定・変更は31条1項の特別多数決議（区分所有者及び議決権の各過半数を有する者の出席、出席者及びその議決権の各4分の3以上）により、46条1項により特定承継人にも効力が及びます。アは誤りです。専有部分の使用方法の制限は規約事項です。ウは誤りです。住宅宿泊事業法は事業を行うための届出等を定める法律で、マンションの規約による禁止を無効にするものではなく、標準管理規約12条は住宅宿泊事業を禁止する場合の規定例（2項）を示しています。エは誤りです。規約の設定・変更に全員の同意は不要です。ただし、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾が必要です（31条1項後段）。正答はイです。

標準管理規約12条は、住宅宿泊事業を可能とする場合と禁止する場合の2つの規定例を示し、禁止する場合は「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない」と定めています。コメント12条関係②は、住宅宿泊事業について可能か禁止かを規約に明記することが望ましく、旅館業法や住宅宿泊事業法に違反して行われる事業は規約に明記するまでもなく当然に禁止されているとの趣旨であると説明しています。また、家主居住型・家主同居型のみ可能とする規定例（コメント12条関係③）や、可否を使用細則に委任する例（同④）、広告掲載等の募集・勧誘まで禁止する規定例（同⑤）も示されています。規約の変更による禁止は、31条1項の特別多数決議で行い、既に民泊を営んでいる区分所有者など一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときはその承諾が必要です（31条1項後段）。規約は特定承継人に効力が及び（46条1項）、賃借人等の占有者も使用方法について同一の義務を負います（46条2項）。なお、住宅宿泊事業法18条は、都道府県等が条例で区域を定めて住宅宿泊事業を実施する期間を制限できるとする規定であり、マンションの規約による禁止を定めた規定ではない点に注意が必要です。規約に違反して民泊を営む場合は、理事長による勧告・指示（標準管理規約67条1項）や、差止め等の法的措置（67条3項、区分所有法57条）の対象となり得ます。以上から、正答はイです。