管業 民法・区分所有法 問76｜区分所有法・設備の専用使用権

専用使用権は、敷地や共用部分等の一部を特定の区分所有者が排他的に使用できる権利で（標準管理規約2条八号）、所有権ではありません。駐車場は共用部分（又は附属施設）のままで、その管理は管理組合が責任と負担で行います（標準管理規約21条1項、コメント21条関係②）。専用使用権を規約で廃止するには、規約変更の特別多数決議が必要です。よって正答はウです。

専用使用権は共用部分等を特定の者が排他的に使用できる権利で、目的物の所有権は区分所有者全員の共有のままです。アは誤りです。専用使用権は所有権ではなく、規約や使用細則に定める使用方法に従う必要があり、第三者への転貸が自由にできるわけではありません。イは誤りです。専有部分を売却して区分所有者でなくなった者に、専用使用権が残るとする規定はありません（標準管理規約の駐車場使用契約では、専有部分を譲渡・貸与したときは契約が効力を失うとされています（15条3項））。ウは正しい記述です。標準管理規約21条1項は、敷地及び共用部分等の管理は管理組合がその責任と負担で行うとし、コメント21条関係②は「駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う」としています。エは誤りです。規約で定めた専用使用権の廃止は規約の変更であり、区分所有法31条1項の特別多数決議が必要で、その区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは承諾も必要です（31条1項後段）。正答はウです。

標準管理規約は、専用使用権の対象を「バルコニー等」（別表第4のバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス）とし（14条）、駐車場については専用使用権ではなく、管理組合が特定の区分所有者と駐車場使用契約を結んで使用させる方式をとっています（15条1項）。駐車場使用者は駐車場使用料を納入し（15条2項）、区分所有者がその専有部分を他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失います（15条3項）。使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てられます（29条）。管理の責任について、21条1項本文は管理組合が行うとし、同項ただし書でバルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うもの（バルコニーの清掃や割れた窓ガラスの入替え等。コメント21条関係④）だけを専用使用権者の責任と負担としています。駐車場はこのただし書の対象ではなく、コメント21条関係②は駐車場の管理は管理組合が行うと明記しています。分譲時の規約で特定の区分所有者に駐車場の専用使用権が設定されている場合でも、その廃止や使用料の増額などは規約の変更として31条1項の決議を要し、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときはその承諾が必要です。以上から、正答はウです。