管業 民法・区分所有法 問83｜標準管理規約・専用使用権と使用細則

バルコニーは共用部分で、区分所有者は専用使用権を持ちますが（標準管理規約14条）、専用使用権は通常の用法に従って使用すべきこと等の制限を伴い、工作物設置の禁止などは使用細則で定めるものとされています（コメント14条関係②）。避難上の支障となる使い方は制限の対象になります。よって正答はウです。

標準管理規約14条は、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（バルコニー等）について専用使用権を定めています。ウは正しい記述です。コメント14条関係②は、専用使用権はその対象が共用部分等の一部であることから通常の用法に従って使用すべきこと等の制限を伴い、工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は使用細則で物件ごとに言及するとし、別添2もバルコニーに物品を固定する工事について避難上の支障がないかを確認するとしています。アは誤りです。21条1項ただし書は、バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うものは専用使用権者がその責任と負担で行うとしています。イは誤りです。使用細則の制定・変更は総会の決議事項ですが（48条一号）、特別決議（47条3項）の対象は規約の制定・変更・廃止で、使用細則は普通決議（47条2項）で足ります。エは誤りです。管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法は総会の決議事項です（48条六号）。正答はウです。

標準管理規約は、専用使用権の対象を別表第4に掲げるバルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスとし（14条1項）、一階に面する庭の専用使用権者は専用使用料を納入します（14条2項）。専有部分の貸与を受けた者も、区分所有者が専用使用権を有するバルコニー等を使用できます（14条3項）。駐車場は専用使用権ではなく、管理組合と特定の区分所有者との駐車場使用契約により使用させ（15条1項）、使用料を納入させます（15条2項）。使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか修繕積立金として積み立てます（29条）。管理の費用負担について、21条1項は、敷地及び共用部分等の管理は管理組合がその責任と負担で行い、バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うもの（バルコニーの清掃、窓ガラスが割れた時の入替え等。コメント21条関係④）は専用使用権者が行うとしています。経年劣化への対応は、管理組合が計画修繕として行います（コメント21条関係⑤）。使用細則について、18条は「対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする」とし、コメント18条関係①は、専有部分の使用に関するものは、その基本的な事項は規約で定めるべき事項としています。使用細則の制定・変更は総会の普通決議で行えますが、規約で定めるべき基本的事項を変える場合は規約変更の手続が必要です。コメント18条関係④は、共用部分への置き配を例外的に認める場合も避難の支障とならないよう留意する必要があるとしています。以上から、正答はウです。