管業 民法・区分所有法 問91：標準管理規約

共用部分の修繕工事のうち、形状・効用の著しい変更を伴わない「通常の大規模修繕」は区分所有法17条の「変更」には当たらず、18条の「管理」として過半数の普通決議で実施できます。著しい変更（増築・用途変更等）の場合は3/4以上の特別多数決議が必要です。よって正答はイです。

区分所有法17条は共用部分の「変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）」を特別多数決議（3/4以上）の対象とし、18条は「管理」を普通決議（過半数）の対象とします。アは「理事会決定だけで足りる」としていますが、大規模修繕工事は相当額の費用を要する重要事項であり、修繕積立金の取り崩しを含む場合は総会の決議が必要です。ウは「常に3/4以上が必要」としていますが、外壁塗装・屋根防水・設備更新等の「形状・効用を著しく変えない修繕」は普通決議（過半数）で足ります（17条ただし書き）。エは「管理業者が設計・施工を直接受注することが推奨されている」としていますが、管理業者がコンサルタント（設計・監理）と施工業者を兼ねることは利益相反の観点から問題であり、推奨されていません（管業適正化法・業務管理規程の適切な運用を要する）。イが形状・効用の著しい変更がない大規模修繕の普通決議による実施を正確に示しており正答です。

大規模修繕工事の法的枠組みと実務（区分所有法17条・18条・標準管理規約48条等）は管業試験の頻出重要論点です。決議要件の区別として①著しい変更を伴う変更（増築・改築・用途変更・外観の著しい変更等）＝3/4以上の特別多数決議（区分所有法17条本文）、②著しい変更を伴わない修繕・保存行為＝過半数の普通決議または単独での保存行為（区分所有法17条ただし書き・18条）が基本枠組みです。外壁改修・屋根防水・給排水設備更新・共用廊下床材改修等の典型的な大規模修繕は②に該当するのが通常です。大規模修繕工事の適切な実施のためには①長期修繕計画に基づく計画的な積み立て、②適切な設計コンサルタントの選定（施工業者からの独立性確保）、③複数社からの見積もり取得・競争入札、④施工監理の適正実施（管理業者が施工業者を兼ねることの禁止）が重要です。2021年のマンション管理適正化法改正による管理計画認定制度では、長期修繕計画の策定・定期更新が認定要件に含まれており、大規模修繕の適正実施促進を目的としています。管業実務では、管理業者が施工業者からリベートを受け取る「談合」「特命発注」問題が社会問題化しており（公正取引委員会の調査事例あり）、管理組合の適正な発注管理が強調されています。