管業 民法・区分所有法 問91｜標準管理規約・大規模修繕工事の決定手続き

区分所有法17条1項は、共用部分の変更のうち「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」を特別多数決議の対象から除いています。外壁補修や屋上防水などの計画修繕は通常これに当たり、集会の普通決議（出席者の各過半数：39条1項）で実施できます。よって正答はイです。

区分所有法17条1項は、共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）を特別多数決議の対象とし、それ以外の共用部分の管理に関する事項は18条1項により集会の決議（普通決議：39条1項）で決します。イは正しい記述です。アは誤りです。標準管理規約48条は、特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し（十号）などを総会の決議事項としており、大規模修繕工事を理事会の決定だけで実施することはできません（理事会は総会提出議案を決議する（54条1項四号））。ウは誤りです。標準管理規約コメント47条関係⑧キは、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給排水管更生・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられるとしています。エは誤りです。標準管理規約に、管理業者が工事業者を兼ねることを推奨する規定はありません。正答はイです。

大規模修繕工事の決議要件は、工事内容が共用部分の「形状又は効用の著しい変更」を伴うかどうかで分かれます。伴わない計画修繕は普通決議（区分所有法39条1項：出席した区分所有者及びその議決権の各過半数。標準管理規約47条2項：出席組合員の議決権の過半数）で、著しい変更を伴うものは特別多数決議（区分所有法17条1項：過半数の出席と出席者の各4分の3以上。標準管理規約47条3項二号）で決します。共用部分の瑕疵の除去やバリアフリー化に必要な変更は3分の2に緩和されます（区分所有法17条5項、標準管理規約47条4項一号）。コメント47条関係⑥は、普通決議が総組合員の議決権総数の4分の1超の賛成で成立し得ることから、大規模修繕工事のように多額の費用を要する事項については、組合員総数及び議決権総数の過半数、又は議決権総数の過半数で決する旨を規約に定めることもできるとしています。工事の実施に当たっては、長期修繕計画（コメント32条関係②：計画期間30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上）に基づき、修繕工事の前提として劣化診断を行う必要があり、その費用は原則として修繕積立金から取り崩します（コメント32条関係③④）。修繕委員会などの専門委員会を設置することもでき、コメント55条関係③は、工事請負契約等の多額の発注に関与するため委員候補者の本人確認を適切に実施することが有効としています。専門的知識を有する者の活用も認められています（34条）。以上から、正答はイです。