管業 民法・区分所有法 問95｜区分所有法・先取特権

区分所有法7条1項は、規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権（管理費等）などについて、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を認めています。優先弁済を受けられる担保権です。よって正答はエです。

区分所有法7条1項は「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする」と定めています。エは正しい記述です。アは誤りです。先取特権を有するのは区分所有者（及び管理者・管理組合法人）で、法人格のない管理組合の場合も行使できないわけではありません。イは誤りです。7条2項は、優先権の順位及び効力について共益費用の先取特権とみなすとし、一般の先取特権は、不動産について登記をしなくても特別担保を有しない債権者に対抗できますが、登記をした第三者には対抗できません（民法336条）。ウは誤りです。担保権の実行としての競売は債務名義を要せず、担保権の存在を証する文書等の提出により開始できます（民事執行法181条1項）。正答はエです。

7条の先取特権の特徴を整理します。①被担保債権：共用部分・敷地・附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権、規約・集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権（管理費・修繕積立金等）、管理者・管理組合法人がその職務・業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権（7条1項）。②目的物：債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）と建物に備え付けた動産。③効力：優先権の順位及び効力については共益費用の先取特権とみなされ（7条2項）、民法319条（即時取得の規定を先取特権に準用する規定）が準用されます（7条3項）。一般の先取特権として、登記がなくても特別担保を有しない一般債権者には対抗できますが、登記をした第三者には対抗できず（民法336条）、登記された抵当権等には通常劣後します。④実行：担保不動産競売や動産競売として行い、債務名義は不要です（民事執行法181条等）。標準管理規約コメント別添3は、先取特権の実行は債務名義を取得せずにできる一方、対象は区分所有権と建物に備え付けた動産に限られ、公租公課や抵当権等の登記された担保権に劣後すること、建物に備え付けた動産に対する担保権の実行では全額を回収できない場合に限って区分所有権に対して実行できること、優先する抵当権等があって剰余の見込みがないときは競売手続が取り消され得ること（無剰余取消し）を示しています。7条の債権は特定承継人に対しても行うことができ（8条）、競売で取得した買受人にも請求できます（別添3）。以上から、正答はエです。