管業 民法・区分所有法 問99：区分所有法

集会決議は全員一致であっても、区分所有法の強行規定に反する内容は無効となります（民法の一般原則）。区分所有法の強行規定（任意規定以外の規定）は、規約や決議によっても変更できない規定であり、区分所有者全員が同意しても無効です。よって正答はウです。

区分所有法は、規約（区分所有法30条）および集会決議（区分所有法38条等）による自治を認める一方で、一定の強行規定を設けています。アは「占有者も決議に拘束される」としていますが、区分所有法46条2項は「集会の決議は規約に定めたことと同一の効力を有する場合に占有者に対しても効力を有する」と規定しており、全ての決議が占有者を当然拘束するわけではありません。イは「占有者は規約に拘束されない」としていますが、区分所有法46条1項は「規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。占有者に対しても、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約に基づいて負う義務と同一の義務を負う」と規定し、占有者は使用方法に関する規約に拘束されます。エは「特別影響を受ける区分所有者の同意があれば足りる」としていますが、区分所有法31条1項後段は特別の影響を受ける者の「承諾を得なければならない」と規定しており、この要件は条件でありその点自体は正しいです。ウが強行規定違反の無効を正確に示しており正答です。

規約・集会決議の効力（区分所有法30条・46条・31条）は管業試験の重要な理論的論点です。規約で定めることができる事項の範囲（区分所有法30条）は、「建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項」であり、この範囲外の事項を規約で定めても法的効力は認められません。占有者への効力（区分所有法46条）の整理として①使用方法の規約→占有者に当然効力あり（46条1項後段）、②使用方法以外の規約（費用負担等）→占有者には直接効力なし、③集会決議→規約で定めた事項と同一効力を持つ場合に限り占有者に効力（46条2項）となります。特別の影響を受ける区分所有者の承諾（31条1項後段）は、規約変更が一部の区分所有者に「特別の影響」（著しく権利を侵害し受忍限度を超える場合）を及ぼす場合に要求されます。「特別の影響」の判断基準は具体的事案によりますが、従前の規約で保護されていた権利の剥奪・著しい不利益付与が典型例です。強行規定違反の無効の例として①建替え決議の要件（4/5以上）を規約で緩和する（不可）、②管理者の選任方法で区分所有法34条の集会決議による選任を全面排除する（不可）等が挙げられます。