マン管 管理実務 問10｜標準管理規約におけるバルコニー・玄関扉・窓ガラス等の区分と費用負担

標準管理規約では、バルコニーは各住戸の人だけが使える「専用使用権」付きの共用部分です。掃除や、窓ガラスが割れたときの入替えのような「ふだんの使用に伴う」手入れは使っている人の負担ですが、防水層の経年劣化への対応のような計画修繕は、管理組合がその責任と負担で行います。アが正答です。

標準管理規約21条1項は、敷地及び共用部分等の管理は管理組合がその責任と負担において行うとし、ただし書で、バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うものは専用使用権を有する者がその責任と負担において行うと定めています。同条関係コメント③⑤は、バルコニー等の管理のうち管理組合が行わなければならないのは計画修繕等であり、経年劣化への対応は管理組合が計画修繕として行うとしています。アが正答です。イは7条2項2号が「玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする」と定めており、扉全体が共用部分なのではありません。誤り。ウは7条2項3号が「窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする」と定め、22条1項は、窓枠・窓ガラス・玄関扉等の開口部の改良工事で防犯・防音・断熱等の性能の向上等に資するものを、管理組合がその責任と負担において計画修繕として実施すると定めています。誤り。エは21条関係コメント⑦が、共用部分と専有部分の配管の取替えを一体的に行う場合には、長期修繕計画に記載したうえで工事費用を修繕積立金から拠出することを規約に規定する方法を示しており、誤りです。

区分所有法19条は、各共有者は規約に別段の定めがない限りその持分に応じて共用部分の負担に任ずると定めており、具体的な区分と負担の整理は規約に委ねられています。標準管理規約はまず7条2項で専有部分の境界を定め、天井・床・壁は躯体部分を除く部分を専有部分とし（1号）、玄関扉は錠及び内部塗装部分を専有部分とし（2号）、窓枠及び窓ガラスは専有部分に含まれないとしています（3号）。ただし7条関係コメント②は、この区分は必ずしも費用の負担関係と連動するものではないとしています。次に14条1項は、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラス（バルコニー等）について、区分所有者が専用使用権を有することを定めています。そのうえで21条1項は、敷地及び共用部分等の管理を管理組合の責任と負担とし、ただし書でバルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うものだけを専用使用権者の責任と負担としています。同条関係コメントは、④「通常の使用に伴う」保存行為の例としてバルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入替え等を挙げ、③⑤管理組合が行わなければならないのは計画修繕等で、経年劣化への対応は管理組合が計画修繕として行うとしています。もっとも⑤ただし書は、長期修繕計画作成ガイドラインの修繕周期と比べ短い期間で生じ、かつ他のバルコニー等と比べ劣化の程度が顕著な場合は、特段の事情がない限り専用使用権者の「通常の使用に伴う」ものとして、その責任と負担で保存行為を行うとしています。また⑥は、第三者による犯罪行為等が原因であることが明らかな破損は管理組合の責任と負担とし、同居人や賃借人等による破損は専用使用権者の負担としています。開口部の性能向上のための改良工事は22条1項により管理組合が計画修繕として実施し、管理組合が速やかに実施できない場合に限り、区分所有者が理事長の承認を受けて自らの責任と負担で実施できます（同条2項）。配管については、21条2項が専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の保存行為等を、総会の決議を経て管理組合が行うことができると定め、同条関係コメント⑦は、配管の取替え等の費用のうち専有部分に係るものは各区分所有者が実費に応じて負担するとしつつ、一体的に工事を行う場合には長期修繕計画に記載し、修繕積立金から拠出することを規約に規定する方法を示しています。