マン管 管理実務 問10：管理実務

バルコニーは「専用使用権付き共用部分」です。つまり自分だけが使えるけれど、みんなの共有物です。ですから防水改修などの修繕費用は管理組合（修繕積立金）が負担します。アが正答です。

バルコニーは標準管理規約7条2項3号で「共用部分（専用使用部分）」と定められており、その修繕費用は原則として管理組合が負担します（同21条1項）。ただし「通常の使用に伴う損耗」については専用使用者（区分所有者）が負担する場合もあり（同21条2項）、防水改修などの大規模修繕的修繕は管理組合負担が原則です。よってアが正答です。イは玄関ドアについて、標準管理規約7条2項は「玄関扉は錠及び内部塗装部分を専有部分とし、それ以外を共用部分」と規定しており、「錠の部分は専有部分」という記述は正しいですが、「ドアの躯体部分を共用部分として管理組合負担」という分担の整理も正しいため、選択肢イも一見正しく見えます。ただし設問は「最も適切なもの」を選ぶもので、バルコニー防水費用の負担をシンプルかつ明確に述べているアが最も正確な記述です。ウは窓ガラスについて、標準管理規約では窓枠・窓ガラスは「専有部分に含まれない共用部分」と整理されており（同7条2項）、区分所有者の専有部分ではありません。誤り。エは給排水管の枝管について、管理組合が一括修繕する場合に修繕積立金から支出できるかは規約・総会決議による対応が可能であり「必ずできない」とは言えません。誤り。

専有部分・共用部分の費用分担は区分所有法・標準管理規約・個別管理規約の三層構造で整理が必要なマン管頻出論点です。バルコニーの帰属と費用分担について、標準管理規約21条は「専用使用部分の管理は、使用者が責任を持って行う」としつつ、「共用部分の修繕・改良で形状・効用の著しい変化なきもの及び大規模修繕に当たるものは管理組合が行う」と整理しています（同21条1項コメント）。実務では「バルコニーの床・防水層の修繕は管理組合負担、バルコニー内の清掃・軽微な保守は使用者負担」という二分法が定着しています。窓枠・窓ガラスについて、標準管理規約7条2項は「窓枠・窓ガラス」を共用部分（専用使用部分）として位置付けます。ただし管理組合の修繕対象とするか区分所有者負担とするかは規約の定めによって異なります（標準管理規約コメントでは修繕は管理組合が行うとしつつ、実費は居住者が負担するよう規定する管理組合もあります）。給排水管の枝管問題について、最高裁判例（最判平成12年3月21日）は「専有部分内を走る排水管の枝管も、管理組合が共用部分たる本管と一体的に修繕する場合は、修繕積立金から支出することが許される」との方向性を示しており、実務では標準管理規約21条コメントがこれを受けて「専有部分に存する枝管・配線についても、一括修繕することで経済的合理性が高い場合は管理組合が実施し、修繕積立金を充当できる」と整理しています。費用分担の詳細は各組合の規約規定によりますが、上記が実務のデフォルトです。