マン管 管理実務 問11｜共用部分の変更決議に伴う専有部分の保存行為等の決議

外壁の防水改修などで、共用部分の工事と一緒に「専有部分側のちょっとした工事」（保存や現状維持の範囲の工事）も必要になることがあります。管理規約にあらかじめ定めがあれば、これも集会の決議で決めることができ、一人ひとりと個別に合意しなくても進められます。アが正答です。

区分所有法17条3項は「第一項の決議により共用部分の変更をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又は専有部分の性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為…は、集会において…決議で決することができる」と定めています。アが正答です。イは17条3項が規約に特別の定めがあることを条件に集会の決議で決することを認めており、「集会の決議で決することはできず、個別の合意によらなければならない」とする記述は誤りです。ウは17条4項が「区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない」と明記しており、衡平を考慮しないでよいとする記述は誤りです。エは17条3項が定める決議要件は、区分所有者及び議決権の各過半数を有する者の出席と、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数（いずれも規約で別段の割合を定めることができる）であり、全員同意（100％）を要件とはしていません。誤り。

2026年4月1日施行の改正区分所有法17条1項は、共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）の決議要件を、区分所有者及び議決権の各過半数を有する者が出席し（規約でこれを上回る割合を定めることも可）、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数（規約で2分の1を超える割合まで引き下げることも可）と定めています。大規模修繕工事では、共用部分の変更に付随して専有部分側の工事（例：共用部分の配管の取替えと一体で行う、専有部分に属する配管の取替え。標準管理規約21条2項・同条関係コメント⑦参照）が必要となる場合があり、その都度別の決議を要するとすると手続が煩雑になります。そこで17条3項は、規約に特別の定めがあることを条件に、専有部分の保存行為又は専有部分の性質を変えない範囲での利用・改良行為（専有部分の保存行為等）を、集会の決議で決することができるとしています。決議要件は共用部分の変更決議と同じく、区分所有者及び議決権の各過半数を有する者の出席と、出席者の各4分の3以上の多数です（瑕疵の除去やバリアフリー化のための変更に伴う場合は17条5項により3分の2）。共用部分の変更に当たらない管理（18条1項本文の決議）に伴う専有部分の保存行為等についても、規約に特別の定めがあれば集会の決議で決することができます（18条4項）。さらに17条4項は、この決議で専有部分の保存行為等の態様や費用分担を定める場合には、決議対象となる専有部分の区分所有者の利用状況、当該行為について区分所有者が支払った対価その他の事情を考慮し、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならないと定めています。これは、専有部分に及ぶ工事の負担が一部の区分所有者に不当に偏らないようにするための規定です。管理組合の実務としては、規約に17条3項の適用を可能とする定めを設けておくこと、専有部分に及ぶ工事の範囲・費用分担のルールをあらかじめ規約又は細則で明確にしておくことが、大規模修繕工事を円滑に進めるうえで重要です。