マン管 管理実務 問12：管理実務

大規模修繕の保証書に書かれた保証は、管理会社が変わっても施工会社に対して使えます。保証の相手は施工会社なので、管理会社が交代しても保証内容は引き継がれます。イが正答です。

工事保証は「管理組合（発注者）と施工会社（受注者）」間の契約上の権利義務であり、管理会社は代理人・委託先に過ぎません。したがって管理委託契約の相手先管理会社が変更されても、管理組合と施工会社の間の保証関係は影響を受けません。イが正答です。アは保証期間終了後も管理組合は区分所有法上の管理義務（同6条・18条）を負い、定期点検の「義務」が法律に明示されているかは別として、安全管理・劣化防止の観点から定期点検実施は推奨されます。「義務はない」と断定する点が誤りです。ウは竣工データの保管義務期間を「3年」とする規定は特段存在せず、実務では永続保管（特に竣工図・工事写真は次回修繕計画の根拠資料として永久保存）が推奨されます。誤り。エは設計上の瑕疵については設計事務所が責任を負いますが、施工会社も「設計図書通りに施工したか」の確認義務があり、明らかな設計ミスを認識しながら施工した場合は施工会社にも責任が及び得ます。「一切の責任を負わない」は誤り。

大規模修繕後のアフターフォロー管理はマンションの資産価値維持と次回工事の適正化に直結します。保証管理の実務では、①保証書のコピーを管理組合・施工会社・設計事務所で保管し、②保証期限カレンダーを作成して期限到来前に定期点検（1年後・3年後・5年後等）を実施、③保証期間内の不具合発生時はただちに施工会社へ書面で通知（口頭のみでは後日「通知を受けていない」との争いになる）することが重要です。管理委託契約の変更と保証の関係について、保証書は管理組合と施工会社の間の権利義務を定めたものです。管理会社は保証の当事者ではなく「代理人・仲介者」に過ぎないため、管理会社変更は保証関係に影響しません。ただし実務上は新管理会社に保証書・竣工図を引き継ぐことが必要であり、管理委託契約書に「前管理会社から関係書類を引き継ぐ義務」を明記することが推奨されます。設計上の瑕疵と施工会社の責任について、判例（最高裁・下級審）は「施工会社は設計図書に従って施工する義務を負う一方、明らかな設計ミスや構造安全上の問題がある場合は設計図書の内容を施工会社として確認・指摘する義務がある」としており、施工会社が「設計図書通りに施工しただけ」として完全に免責される場面は限定的です。設計事務所と施工会社の連帯責任が認められた裁判例も存在します。竣工データの保管は長期修繕計画の精度向上に不可欠であり、国土交通省のマンション管理適正化指針は長期的な記録保管を推奨しています。