マン管 管理実務 問12｜大規模修繕のアフターフォローと次回計画への反映

大規模修繕の保証書に書かれた保証は、管理会社が変わっても施工会社に対して使えます。保証は工事を発注した管理組合と施工会社との約束なので、管理会社が交代しても影響を受けません。アが正答です。

工事保証は、発注者である管理組合と受注者である施工会社との間の契約上の権利義務です。管理会社は管理委託契約に基づいて管理組合の事務を行う立場であり、工事請負契約の当事者ではありません。したがって管理会社が変わっても、管理組合と施工会社の保証関係は影響を受けません。アが正答です。イは誤りです。請負人の責任は保証書の期間に限られるものではなく、民法上の契約不適合責任もあり、注文者は不適合を知った時から1年以内に通知すれば追完等を求めることができます（民法637条1項）。ウは誤りです。竣工データの保管期間を3年とするガイドラインは確認できず、標準管理規約は修繕等の履歴情報の整理及び管理を管理組合の業務としています（32条六号）。エは誤りです。設計上の誤りであっても、施工会社が「一切」責任を負わないと断定することはできず、責任の所在は契約内容と具体的な事情によって判断されます。

大規模修繕後のアフターフォローは資産価値の維持と次回工事の適正化に直結します。保証管理の実務では、保証書を管理組合が保管し、保証期限を一覧にして期限前に点検（例えば1年後・3年後など）を行い、不具合を見つけたら施工会社へ書面で通知します。口頭だけでは後日「通知を受けていない」と争いになりやすいため、書面での記録が重要です。請負人の責任は保証書の約定とは別に民法上の契約不適合責任としても問題になり、注文者が不適合を知った時から1年以内に通知しないと追完・報酬減額・損害賠償・解除ができなくなります（民法637条1項）。引渡し時に請負人が不適合を知り又は重大な過失によって知らなかったときは、この期間制限は適用されません（同条2項）。管理会社の変更と保証の関係では、保証は管理組合と施工会社の契約であるため影響はありませんが、保証書・竣工図・工事写真を新しい管理会社に確実に引き継ぐことが必要です。国土交通省のマンション標準管理委託契約書も、解約等により契約が終了した場合に管理会社が保管する設計図書等や管理組合の口座の通帳等を遅滞なく管理組合に引き渡すことを定めています。竣工データの保管について、標準管理規約（令和7年10月改正）32条六号は「修繕等の履歴情報の整理及び管理等」を管理組合の業務とし、同条関係コメント⑥は大規模修繕工事の時期・箇所・費用・工事施工者等を整理して後に参照できるよう管理しておくことが今後の修繕等を適切に実施するためにも有効としています。具体的な保管や閲覧は理事長の責任で行います（64条2項）。これらの記録が次回の長期修繕計画の見直しと工事範囲の判断の基礎になります。