マン管 管理実務 問13：管理実務

長期修繕計画は「最低でも25年以上先」までの修繕を見通した計画が必要です。国土交通省のガイドラインでも25年以上の計画期間が推奨されており、大きな修繕（大規模修繕）が少なくとも2回は含まれる期間を計画することとされています。ウが正答です。

国土交通省「長期修繕計画標準様式・同作成ガイドライン及び同コメント」（2021年改定）は、計画期間について「新築時25年以上、既存マンションは大規模修繕工事を少なくとも2回含む25年以上の期間」とすることを示しています。ウが正答です。アは長期修繕計画の変更に「特別決議が必要」という規定はなく、普通決議（総会）や理事会決議で変更できる場合もあります（規約による）。誤り。イはマンション管理適正化法は「5年ごと見直し」を管理業者の登録取消事由と直接規定していません。見直し促進は指針・ガイドライン上の推奨であり、管理組合への義務は条文上明示されていません。誤り。エは長期修繕計画は管理組合の意思決定事項（総会または理事会承認）であり、管理会社が独自に変更することは越権行為です。誤り。

長期修繕計画の見直しはマンション管理の財務計画と直結する核心的論点です。2021年9月に国土交通省が改定した「長期修繕計画標準様式及びガイドライン」の主要ポイントを整理します。①計画期間：25年以上、大規模修繕を少なくとも2回含む期間（新築時や前回大規模修繕から25年が目安）。②見直し時期：おおむね5年ごとの定期見直しと、大規模修繕工事の竣工後や修繕積立金の改定時の都度見直しを推奨。③計画の内容：修繕工事の種類・時期・費用の概算、修繕積立金の収支計画、資金調達計画。④費用の精度：各工事項目の単価・数量に基づく根拠ある積算（「概算」で足りるが恣意的な低見積もりは不可）。マンション管理適正化推進計画（2022年改定）は「計画期間・見直し・修繕積立金の設定根拠の明示」を適正管理の要件として位置付けており、マンション管理計画認定制度（2022年開始）でも長期修繕計画の適正性が審査項目です。「5年ごと見直し」はガイドラインの推奨であり強行規定ではありませんが、管理計画認定申請では「最終の見直しから5年以内」が要件の一つです。したがって実務的には5年ごと見直しが事実上必要な状況となっています。見直し作業の実務は専門家（マンション管理士・建築士等）に依頼することが一般的であり、その費用は管理費・修繕積立金から支出できます（標準管理規約28条）。