マン管 管理実務 問14｜修繕積立金ガイドライン令和6年6月改定の段階増額積立方式の引上げの考え方

修繕積立金ガイドラインの令和6年6月の改定では、最初は少なく後から増やしていく「段階増額積立方式」の引上げ方の目安が示されました。ずっと同じ額を積み立てる「均等積立方式」にした場合の月額を基準にして、最初の額は基準の0.6倍以上、最後の額は基準の1.1倍以内にする、という考え方です。イが正答です。

令和6年6月改定は、ガイドラインの「4 修繕積立金の積立方法について」に「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」を加え、「段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする」としました。基準額は計画期間全体で集める修繕積立金の総額を総専有床面積と計画期間（月）で割った平均額です。イが正答です。アはガイドラインが「均等積立方式を採用した場合であっても、その後、修繕積立金の額の見直しが必要なくなる訳ではなく」、定期的（5年程度ごと）に長期修繕計画を見直し、修繕積立金を設定し直すことが必要としており誤り。ウは改定の留意事項が、この考え方は均等積立方式へ誘導するためのものであり、工事費高騰等を踏まえた長期修繕計画の見直しにあたって現在の額を大幅に引き上げる等を「制限するものではない」としており誤り。エはガイドラインが、段階増額積立方式については早期に引上げを完了させることが望ましいとしており誤り。

修繕積立金ガイドラインは平成23年4月に策定され、令和3年9月の改訂で既存マンションの区分所有者等も目安を参照できるものとなり、令和6年6月に改定されました。国土交通省が公表した令和6年6月の新旧対照表を見ると、改定されたのは「4 修繕積立金の積立方法について」の部分です。ガイドラインはもともと、段階増額積立方式や修繕時に一時金を徴収する方式など将来の負担増を前提とする方式は、増額しようとする際に区分所有者間の合意形成ができず修繕積立金が不足する事例も生じていることに留意が必要であり、将来にわたって安定的な積立てを確保する観点からは均等積立方式が望ましいとしていました。改定では、新築マンションでは段階増額積立方式がほとんどであるとの記述に代えて、段階増額積立方式は築年数の経過に応じて必要な修繕積立金が増加することや区分所有者の高齢化等により費用負担が困難化していくことを踏まえ、早期に引上げを完了させることが望ましいとし、均等積立方式へ誘導することを目的として「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」を示しました。具体的には、計画期間全体で集める修繕積立金の総額（A）を総専有床面積（B）と計画期間の月数（C）で割った平均額D（円／㎡・月）を基準額とし、計画期間中の最低額Eと最高額Fが「0.6×D≦E かつ 1.1×D≧F」を満たすようにするものです。ここでの1.1倍は「1回あたりの増額幅」ではなく、計画の最終額（最高額）の上限であり、0.6倍も最終額ではなく基準額（平均額）に対する比率である点に注意が必要です。あわせて留意事項として、この考え方は実現性をもった引上げにより早期の引上げを完了し均等積立方式へ誘導するためのものであり、工事費高騰等の状況を踏まえた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立金の額を大幅に引き上げる等を制限するものではないとされています。さらに、均等積立方式を採用した場合でも修繕積立金の見直しが不要になるわけではなく、劣化の状況や技術開発、工事費の高騰等によって修繕の周期や費用は変化するため、どの積立方法でも定期的（5年程度ごと）に長期修繕計画を見直し、それに基づいて修繕積立金を設定し直すことが必要とされています。