マン管 管理実務 問17｜修繕積立金の滞納と回収

マンションを売買したとき、売主が管理費・修繕積立金を滞納していた場合、管理組合はその未払い分を買主（新しい区分所有者）にも請求できます。これは区分所有法8条の規定によるものです。エが正答です。

区分所有法8条は「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」と定めています。管理費・修繕積立金の債権は同法7条1項の債権に当たるため、専有部分を買い受けた特定承継人（買主）に対しても請求できます。これがエの正答根拠です（売主の支払義務がなくなるわけではありません）。アは誤りです。7条の先取特権は優先権の順位と効力について共益費用の先取特権とみなされますが（同条2項）、登記された抵当権に常に優先するわけではありません。国交省の標準管理規約コメント（別添3）も、7条の先取特権は公租公課及び抵当権等の登記された担保権に劣後すると説明しています。イは誤りです。59条の競売請求は、共同生活上の障害が著しく他の方法ではその障害を除去することが困難であるときに、集会の決議に基づき訴えをもって請求するもので、3か月の滞納で直ちに申し立てられるものではありません。ウは誤りです。法定利率は年3%で（民法404条）、令和8年4月1日から令和11年3月31日までの期間も年3%のまま変動しないとされています（令和7年法務省告示第73号）。年5%ではありません。

管理費等の回収は管理組合財務の健全性に直結します。区分所有法7条1項は、区分所有者が共用部分等につき他の区分所有者に対して有する債権や、規約・集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を認めています。この先取特権は「優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす」とされます（同条2項）。ただし、標準管理規約（令和7年10月改正）別添3の解説は、7条の先取特権は公租公課及び抵当権等の登記された担保権に劣後し、建物に備え付けた動産に対する担保権の実行では全額を回収できない場合に限って区分所有権に対して実行できると整理しており、抵当権が多額に設定されていると回収が見込めない場合があります。滞納への対応は、同別添3のフローチャートのとおり、督促（書面・電話・訪問・内容証明郵便）→滞納者の財産の調査→先取特権の実行又は債務名義（確定判決等）に基づく強制執行→それでも回収できない場合に59条の競売請求の可否を判断、という段階を踏みます。訴額が60万円以下であれば少額訴訟の利用も可能です（同別添3補足解説2）。59条の競売請求は、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難であるときに、集会の決議に基づき訴えをもって行うもので、その決議は区分所有者及び議決権の各過半数を有する者が出席した集会で出席者の各4分の3以上の多数により、あらかじめ弁明の機会を与えて行います（59条2項による58条2項・3項の準用）。遅延損害金について、標準管理規約60条2項は「年利○%の遅延損害金」を規約で定める形をとっており、同条関係コメント④は、管理組合による回収の手間やコストを踏まえ、利息制限法や消費者契約法等における遅延損害金利率よりも高く設定することも考えられるとしています。規約に定めがなければ法定利率（民法404条・年3%）によります。特定承継人への請求（区分所有法8条）があるため、売買の際には滞納の有無を確認して代金から精算するなどの対応がとられます。