マン管 管理実務 問18｜長期修繕計画の作成・見直しと専門家の関与

マンション管理士は、管理組合の運営やマンションの管理について相談に応じ、助言・指導などを行う専門家です。長期修繕計画の作成・見直しについて管理組合に助言・指導などの援助をすることはこの業務そのものであり、依頼を受けて報酬を受け取ることもできます。ウが正答です。アは建築士の独占業務ではないので誤り、イ・エは法律にない禁止や機関を挙げているので誤りです。

マンション管理適正化法2条5号は、マンション管理士を「第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務（他の法律においてその業務を行うことが制限されているものを除く。）とする者」と定義しています。長期修繕計画は「マンションの管理」の中心的な事項であり、その作成・見直しについての助言・指導その他の援助は、この定義の業務に当たります。長期修繕計画の作成支援を他の法律で制限する規定はなく、業務として受託し報酬を得ることも禁じられていません。ウが正答です。アは誤りです。長期修繕計画の作成は修繕工事と資金の計画を立てるもので、建築士法3条の設計・工事監理の独占業務には当たりません。イは誤りです。利害関係のある施工会社の単価を用いることを直接禁止する規定はマンション管理適正化法にありません（ただし利害関係を管理組合に開示し、公正に業務を行うことは重要です）。エは誤りです。マンション管理センターが法的拘束力のある仲裁判断を行う機関であるという根拠はありません。

マンション管理士は、マンション管理適正化法に基づく国家資格で、資格を有する者は国土交通大臣の登録を受けることができます（同法30条1項）。業務は2条5号の定義のとおり、管理組合の運営その他マンションの管理に関する相談・助言・指導その他の援助で、他の法律で業務が制限されているものは除かれます。長期修繕計画の作成や見直しの支援は、この範囲で受託できます。標準管理規約（令和7年10月改正）34条は、管理組合がマンション管理士その他の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し相談し、助言・指導その他の援助を求めることができると定め、同規約33条及び34条関係コメント③は、専門家の活用例として、管理規約改正原案の作成、合意形成の調整に対する援助、建物や設備の劣化診断・安全性診断の実施の必要性についての助言等を挙げています。建築士との関係では、長期修繕計画の作成は修繕工事の時期と概算費用・資金計画を立てるもので、建築士法3条の設計・工事監理の独占とは異なりますが、劣化診断の技術的判断や修繕仕様の検討では建築士の知見が必要になります。標準管理規約32条関係コメント③は、長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断（建物診断）を管理組合として併せて行う必要があるとしています。管理業者が計画作成を受託する場合、国交省のマンション標準管理委託契約書は、長期修繕計画案の作成業務や劣化状況を把握するための調査・診断、その結果に基づく見直し業務を行う場合は、管理委託契約とは別個の契約とするとしています。利害関係のある施工会社がある場合は、その事実を管理組合に説明し、見積の比較などで透明性を確保することが望まれます。