マン管 管理実務 問20｜小規模修繕と大規模修繕の区分・緊急修繕

区分所有法では、管理者（多くのマンションでは理事長）は共用部分を「保存」する権利と義務を持つとされています。共用部分の現状を保つための小さな修繕は保存行為として、区分所有者全員の賛成がなくても理事長が行えます。ウが正答です。

区分所有法26条1項は「管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う」と定めています。共用部分の保存行為（現状を維持するための行為）は管理者の権限であり、区分所有者全員の同意は必要ありません。ウが正答です。アは誤りです。修繕積立金は「不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕」にも充当でき（標準管理規約28条1項二号）、「一切認められない」とはいえません。イは誤りです。区分所有法に「理事長が単独で承認・発注できる」という規定はありません。災害等の緊急時に理事長が単独で必要な保存行為を行えるとするのは標準管理規約21条6項です。エは誤りです。大規模修繕と小規模修繕を工事金額で区分する規定は区分所有法にありません。

保存行為の扱いは、区分所有法と標準管理規約を分けて理解します。区分所有法18条1項は、共用部分の管理に関する事項は集会の決議で決するとしつつ、ただし書で「保存行為は、各共有者がすることができる」とし、同条2項で規約による別段の定めを認めています。標準管理規約（令和7年10月改正）21条1項・3項はこの2項に基づく別段の定めで、区分所有者はバルコニー等の通常の使用に伴う保存行為や理事長の承認を受けた場合等を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができないとしています（同条関係コメント①）。一方、管理者については区分所有法26条1項が保存行為の権限を定めており、標準管理規約21条関係コメント⑨も、同項により保存行為の実施が管理者（理事長）の権限とされていることを確認したうえで、21条6項は、災害等の緊急時における必要な保存行為を理事長が単独で判断し実施できることを定めたものとしています。その例として、給水管・排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検、破損箇所の小修繕等が挙げられ、必要な支出は理事長が行うことができます（58条6項）。保存行為を超える応急的な修繕工事が必要で総会の開催が困難な場合は、理事会がその実施を決定できます（54条1項十五号）。また同コメント⑪は、平時の保存行為について理事会の承認を得て理事長が行えるとすることや、少額の保存行為を理事長に一任することを規約で定めることも考えられるとし、その場合の費用の限度額をあらかじめ定めておくことも考えられるとしています。費用の区分については、経常的な補修費は管理費（27条六号）、計画修繕や不測の事故等による修繕は修繕積立金（28条1項一号・二号）に充当するのが基本です。大規模修繕の範囲は長期修繕計画で定める工事の内容によって判断され、区分所有法に金額の基準はありません。