マン管 管理実務 問20：管理実務

区分所有法には「保存行為」という概念があり、共用部分の現状を維持するための小修繕は理事長（管理者）が区分所有者全員の賛成なしに単独で行えます。これは緊急対応や日常的な維持に必要な仕組みです。ウが正答です。

区分所有法18条1項但書は「保存行為は各共有者が単独で行うことができる」と規定しています。共用部分の「保存行為」とは、現状維持のための行為（漏水修理・電球交換・外壁部分補修等）を指し、管理者（理事長）が単独で実施できます。ウが正答です。アは小規模修繕について「修繕積立金から支出できない」とは断言できません。各管理組合の規約・実態によりますが、通常は管理費から支出されます。「一切認められない」は誤り。イは区分所有法は「理事長単独承認・理事会不要」を明示的に規定しておらず、緊急対応であっても標準管理規約では理事会承認または事後承認が必要です。誤り。エは大規模修繕・小規模修繕の境界を「工事金額1,000万円」等で区分所有法が定めた規定は存在しません。誤り。

保存行為（区分所有法18条1項但書）の解釈はマン管試験でも頻出の論点です。「保存行為」の定義は明文規定がなく、解釈論により「現状の維持・回復を目的とする行為であって、共用部分の変更に至らないもの」とされます。具体例として、①漏水箇所の緊急修理、②廊下・共用部分照明の交換、③外壁の部分的ひび割れ補修、④共用設備の軽微な故障修理等が保存行為とされます。一方、「変更（管理行為）」（同条1項本文：普通決議事項）は「現状に変更を加える行為」であり、大規模修繕工事・設備の全面交換等が含まれます。管理者（理事長）の権限について、標準管理規約38条は「理事長は管理組合を代表し、その業務を統括する」と規定し、保存行為の単独執行を認めています。ただし実務上は「緊急性の判断→理事会の緊急承認（電話・メール等での迅速な合意形成）→工事実施→総会報告」という流れが標準とされており、単独執行は緊急避難的な場面に限定されます。大規模修繕の定義については、国土交通省のガイドライン・長期修繕計画標準様式が「単独の工事として独立した大規模な修繕（外壁塗装・屋上防水・鉄部塗装・給排水管更生等）」と内容で区分しており、金額基準は設けていません。各管理組合の長期修繕計画に「大規模修繕」として記載された工事が実務上の「大規模修繕」と扱われることが一般的です。小規模修繕の費用負担については、管理費（ランニングコスト）から支出するのが標準ですが、修繕積立金28条1項②「不測の事故等に基づく特別の管理の実施」に該当する場合は修繕積立金も使用できます（漏水緊急修理等）。