マン管 管理実務 問21：管理実務

エレベーターや給排水管の更新工事は、形状や使い方を大きく変えない場合、総会の「過半数賛成」（普通決議）で決められます。4分の3以上は不要です。エが正答です。ウの記述内容も正しい情報を含みますが、「設問に対する最も適切な答え」としてエが核心を突いています。

設備更新工事が「形状又は効用の著しい変更」にあたるかは個別判断ですが、同一用途・同等機能への更新（旧型エレベーターから同規模エレベーターへの交換等）は「著しい変更なし」として普通決議で足りると解されます。エが正答です。アはエレベーターの法定検査で問題がなくても、製造から15〜25年程度で部品供給打ち切り・安全性低下等が生じるため、老朽化に伴う更新計画を長期修繕計画に組み込むことが実務上重要です。誤り。イは消防設備の点検・更新費用は消防署ではなく建物所有者（管理組合）の負担であり、管理費・修繕積立金から支出します。誤り。ウの内容（給排水管の目安時期等）は正確な情報ですが、本問は決議要件を問うており、エが最も核心的な正答です。

共用設備の更新計画はマンションの長期的な資産価値と安全性に直結する重要課題です。エレベーター更新について、製造後15〜25年でリニューアルを検討することが業界団体（一般社団法人日本エレベーター協会等）の目安とされています。建築基準法12条の定期検査（年1回）は「現時点での安全性」の確認であり、将来の更新計画の要否とは別の判断です。リニューアル工事は①制御部分のみの「部分改修」、②籠・乗場含む「全面改修」に分かれ、費用は大きく異なります（全面改修で1基1,000〜3,000万円程度）。給排水管の更生（ライニング等）・更新については、鋼管・塩ビ管等の材種・使用状況によりますが、築25〜35年での対応が目安とされ、長期修繕計画への計上が不可欠です。国土交通省「マンション管理の適正化のための計画的な修繕工事に関するガイドライン」も給排水管を重点修繕項目として位置付けています。決議要件について、エレベーター・給排水管の同等機能への更新は「形状・効用の著しい変更なし」として普通決議が原則ですが、例えばエレベーターの追設（戸数増・機能追加）は「形状の著しい変更」として特別決議が必要な場合があります。消防設備（自動火災報知設備・誘導灯・消火器等）の更新は消防法17条の2の5（防火対象物の維持管理）に基づき所有者・占有者の義務であり、費用は管理組合が負担します（管理費または修繕積立金）。点検費は管理費から、機器更新費は修繕積立金から支出するのが一般的な実務慣行です。