マン管 管理実務 問25｜管理受託契約の更新時に管理者等がいる場合の説明と認定管理者等の特則

同じ条件で契約を更新するとき、管理組合に理事長などの「管理者等」がいれば、管理会社はその人に書面を渡して重要事項を説明しなければなりません。ただし、都道府県知事などから「管理計画の認定」を受けているマンションの管理者等（認定管理者等）が「説明はいらない」と意思を示したときに限り、書面を渡すだけで済ませることができます。ウが正答です。

マンション管理適正化法72条3項は、更新の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は当該管理者等に対し、管理業務主任者をして重要事項について書面を交付して説明をさせなければならないとしつつ、「当該説明は、認定管理者等から重要事項について説明を要しない旨の意思の表明があったときは、マンション管理業者による当該認定管理者等に対する重要事項を記載した書面の交付をもって、これに代えることができる」と定めています。「認定管理者等」とは、5条の15により、管理計画の認定（5条の14）を受けた者をいいます。ウが正答です。アは同法上、自動更新条項自体を禁止する規定はなく、同法72条2項はむしろ同一条件での更新の場面の手続を定めています。誤り。イは72条5項が「第一項から第三項までの規定により交付すべき書面」を作成するときは管理業務主任者をして記名させなければならないと定めており、2項の更新時の書面も対象です。誤り。エは管理受託契約の更新の可否を理事会で判断することを一律に禁止し、総会の特別決議を必須とする区分所有法上の規定はなく、誤りです。

マンション管理適正化法72条は、管理受託契約の場面ごとに手続を書き分けています。1項は新規契約について説明会の開催と書面交付・説明を、2項は同一条件での更新について区分所有者等全員への重要事項書面の交付を、それぞれ義務付けています。これに加えて3項は、更新の場合に管理組合に管理者等が置かれているときの取り扱いを定め、管理業者は当該管理者等に対して管理業務主任者をして重要事項を記載した書面を交付し説明させなければならないとしています。ただし、この管理者等への説明については、3項ただし書により、「認定管理者等」から説明を要しない旨の意思の表明があったときに限り、当該認定管理者等に対する書面の交付をもって説明に代えることができます。認定管理者等とは、都道府県知事等から管理計画の認定（5条の14）を受けた者（5条の15）であり、管理計画の認定を受けていないマンションの管理者等が「説明はいらない」と言っても、説明を省略することはできません。なお、説明をするときは管理業務主任者証の提示が必要であり（72条4項）、1項から3項までの規定により交付すべき書面には管理業務主任者の記名が必要です（同条5項）。自動更新条項自体の適法性については、同法に自動更新条項を禁止する規定は置かれておらず、むしろ72条2項が「従前の…契約と同一の条件で…契約を更新しようとするとき」という更新のパターンを前提に手続を定めていることからも、同一条件での更新（自動更新を含む）自体が法律上想定された契約形態であることがうかがえます。管理組合の実務としては、更新の都度、区分所有者等全員への書面交付が行われているか、管理者等への説明が管理業務主任者によって行われているかを確認し、認定管理者等として説明を要しない旨の意思を表明する場合はその経緯を記録に残しておくことが望まれます。