マン管 管理実務 問26｜管理受託契約

管理会社との契約を「準委任」（法律行為でない事務を任せる契約）と考えると、民法の委任のルールが使われ、どちらの当事者もいつでも解除できます。ただし、相手にとって都合の悪い時期に解除すると、やむを得ない事情がない限り、相手の損害を賠償しなければなりません。エが正答です。

民法656条は「この節の規定は、法律行為でない事務の委託について準用する」と定め、準委任にも委任の規定が準用されます。同法651条1項は「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」とし、同条2項は「相手方に不利な時期に委任を解除したとき」は、やむを得ない事由がある場合を除き、解除者が相手方の損害を賠償しなければならないと定めています。エが正答です。アは651条1項が「各当事者がいつでも」解除できるとしており、相手方の債務不履行は要件ではありません。誤り。ウは民法に委任（準委任）の解除の効力を「3か月後」に生じさせる規定はなく、実務で見られる「3か月前までの解約申入れ」は契約書の条項によるものです。誤り。イは653条2号が、委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたことを委任の終了事由としており、656条により準委任にも準用されるため、解除の意思表示がなくても契約は終了します。誤り。

管理受託契約は、管理組合が管理業者に対し、会計・出納、建物の点検、管理員業務などの管理事務の処理を委託する契約です。本問はこれを準委任契約（法律行為でない事務の委託）とした場合を前提にしており、民法656条により委任の節（643条以下）の規定が準用されます。第一に、651条1項は「委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる」と定めており、管理組合からも管理業者からも、理由や相手方の債務不履行の有無を問わず、契約期間の途中で解除することができます。第二に、651条2項は、解除した者が相手方の損害を賠償しなければならない場合として、①相手方に不利な時期に委任を解除したとき（1号）、②委任者が受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く）をも目的とする委任を解除したとき（2号）を定め、いずれもやむを得ない事由があったときはこの限りでないとしています。つまり、解除そのものは自由にできますが、時期や契約の目的によっては損害賠償の問題が残るという構造です。第三に、653条は委任の終了事由として、委任者又は受任者の死亡（1号）、委任者又は受任者が破産手続開始の決定を受けたこと（2号）、受任者が後見開始の審判を受けたこと（3号）を定めています。したがって、受任者である管理業者が破産手続開始の決定を受ければ、管理組合が解除の意思表示をしなくても契約は終了します。第四に、民法には解除の効力発生を一定期間後とする規定はありません。実務で「3か月前までに書面で解約を申し入れる」といった条項が置かれるのは、当事者の合意（契約書の定め）によるものであり、本問のように契約に特段の定めがない場合には民法の原則どおり、解除の意思表示によって効力が生じます。管理組合としては、契約書の解約条項・更新条項と民法の原則の関係を理解し、管理業者の変更を検討する際は、解除の時期が相手方に不利な時期に当たらないか、引継ぎに必要な期間を確保できるかを事前に確認することが重要です。