マン管 管理実務 問37｜専有部分の使用細則と改装

管理組合は、専有部分のリフォーム工事について事前の申請・承認の仕組みを設けることができます。区分所有者は申請し、管理組合は他の住戸や共用部分への影響などの合理的な理由があれば不承認にすることもできます。イが正答です。

標準管理規約（令和7年10月改正）17条1項は、専有部分の修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（修繕等）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ理事長に申請し、書面（又は電磁的方法）による承認を受けなければならないとし、同条3項は理事長が理事会の決議により承認又は不承認を決定するとしています。具体的な手続等は使用細則に定めるものとされています（同条関係コメント⑭）。イが正答です。アは誤りです。同条関係コメント②は承認を要する工事の例として「床のフローリング」を挙げています。ウは誤りです。承認を要しない修繕等でも、工事業者の立入り、資機材の搬入、騒音・振動等の影響を管理組合が事前に把握する必要があるものは理事長への届出を求めることができ（17条7項）、共用部分の使用方法は使用細則で定められます（18条）。エは誤りです。承認を受けた工事の後に共用部分に影響が生じた場合は、工事を発注した区分所有者の責任と負担で必要な措置をとらなければなりません（17条6項）。

専有部分のリフォーム規制は「専有部分の使用の自由」と「共同生活の秩序」の調整です。区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他共同の利益に反する行為をしてはならず（区分所有法6条1項）、標準管理規約17条関係コメント①は、区分所有者はこの規定により専有部分の増築又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできないとしています。承認の対象は、共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある修繕等で、コメント②は床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等を例示しています。審査は、申請書に設計図・仕様書・工程表を添付させ（17条2項）、理事会の決議で承認又は不承認を決定します（同条3項・54条1項五号。書面又は電磁的方法による決議も可・53条2項）。コメント⑤は、特にフローリング工事は構造、工事の仕様、材料等により影響が異なるので専門家への確認が必要としています。国交省が示す考え方（別添2）では、床材を張り替える工事について「新築時と同等以上の遮音性能を確認する」ことを承認の条件の例としています。工事中と工事後：理事長又はその指定を受けた者は必要な範囲で修繕等の箇所に立ち入り調査でき（17条5項）、承認を受けた工事の後に共用部分や他の専有部分に影響が生じた場合は、工事を発注した区分所有者の責任と負担で必要な措置をとらなければなりません（同条6項）。承認を受けずに工事を行った場合、理事長は理事会の決議を経て是正等の勧告・指示・警告を行い、差止め・原状回復のための措置を請求できます（67条、17条関係コメント⑬）。承認を要しない工事でも、工事業者の立入りや資機材の搬入、騒音・振動・臭気等の影響があるものは事前の届出を求められます（17条7項）。