マン管 管理実務 問39｜区分所有者の義務違反と措置請求

区分所有法59条の競売請求は「最後の手段」で、他に方法がない深刻な義務違反の場合に使います。訴えを起こすには、区分所有者と議決権のそれぞれ過半数が出席した集会で、出席者の4分の3以上が賛成する決議が必要です（2026年4月からの改正法）。ウが正答です。

区分所有法59条1項は、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難であるときに、他の区分所有者の全員又は管理組合法人が、集会の決議に基づき、訴えをもって区分所有権及び敷地利用権の競売を請求できるとしています。その決議には58条2項が準用され（59条2項）、「区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の過半数…の者であつて議決権の過半数…を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数」で行い、あらかじめ弁明の機会を与えなければなりません（58条3項の準用）。ウが正答です。アは誤りです。57条1項の請求は「他の区分所有者の全員又は管理組合法人」が行い、訴訟の提起には集会の決議が必要で、管理者又は集会で指定された区分所有者が全員のために訴訟を提起できます（57条2項・3項）。管理組合（法人でないもの）の名によってのみ行うものではありません。イは誤りです。58条1項は「相当の期間」の使用禁止とし、「6ヶ月以内」という規定はありません。エは誤りです。60条は、集会の決議に基づき「訴えをもって」契約の解除と専有部分の引渡しを請求するもので、管理組合が直接退去を命令できる手続ではありません。

57条〜60条の措置は、段階的・補充的な手段として設計されています。57条（停止等の請求）：区分所有者が6条1項の共同の利益に反する行為をした場合又はそのおそれがある場合、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、行為の停止・結果の除去・予防のため必要な措置を請求できます（1項）。訴訟を提起するには集会の決議が必要で（2項。普通決議）、管理者又は集会で指定された区分所有者が訴訟を提起できます（3項）。占有者の行為にも準用されます（4項）。58条（使用禁止の請求）：57条1項の請求によっては障害を除去して共同生活の維持を図ることが困難なとき、集会の決議に基づき訴えをもって「相当の期間」の専有部分の使用の禁止を請求できます（1項）。決議は、区分所有者（議決権を有しないものを除く）及び議決権の各過半数を有する者が出席し、出席者の各4分の3以上の多数で行い（2項）、あらかじめ弁明の機会を与えます（3項）。59条（競売の請求）：他の方法によっては困難なときに、集会の決議に基づき訴えをもって競売を請求できます（1項）。決議には58条2項・3項が準用されます（2項）。判決確定の日から6月を経過すると競売の申立てはできず（3項）、競売を申し立てられた区分所有者やその計算で買い受けようとする者は買受けの申出ができません（4項）。60条（占有者に対する引渡し請求）：占有者の行為による障害が著しく他の方法では困難なとき、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき訴えをもって、占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除とその専有部分の引渡しを請求でき（1項）、決議には58条2項・3項が準用されます（2項）。引渡しを受けた者は遅滞なく占有権原を有する者に引き渡さなければなりません（3項）。2026年4月1日施行の改正により、58条〜60条の決議は出席者を基準とする多数決となった点に注意が必要です。標準管理規約（令和7年10月改正）47条3項四号・11項も、これらの訴えの提起を特別決議事項とし、弁明の機会の付与を定めています。