マン管 管理実務 問45：管理実務

管理員は管理会社の従業員（または派遣社員）として働いているため、管理員が仕事中に誰かに損害を与えてしまった場合、「使用者責任」として管理会社がその損害を賠償する責任を負います。アが正答です。

民法715条（使用者責任）は「被用者がその事業の執行について第三者に加えた損害を使用者が賠償する責任を負う」と規定しています。管理員は管理業者の被用者であるため、業務中の不法行為については管理業者が使用者責任を負います。アが正答です。イは修繕・工事の発注は管理員が独自に行う権限はなく、管理業者または管理組合（理事会）の指示・承認を得て行うものです。誤り。ウは管理員が管理組合の理事長として法律行為を行う権限は通常付与されていないという記述は正しい内容ですが、本問の「最も適切」な記述としてはアの方が法的根拠が明確です。エは苦情・クレームは管理業者・管理組合への報告が義務的であり「任意」は誤り。

管理員の法的地位と責任は管理組合・管理業者・管理員の三者関係の中で整理する必要があります。雇用関係：管理員は一般的に管理業者と雇用契約（または人材派遣会社経由の派遣）関係にあり、管理業者の指揮監督下で業務を行います。管理組合は管理業者に業務を委託しており、管理員個人と直接の雇用関係はありません（例外：管理組合が直接雇用する「自主管理」の場合）。使用者責任（民法715条）：管理員が業務中に損害を生じさせた場合（例：共用部分の清掃中に居住者の荷物を損傷）、被用者（管理員）の不法行為責任（民法709条）と並行して、使用者（管理業者）の使用者責任（同715条）が発生します。管理業者は使用者責任を免れるために「相当の注意をして選任・監督した」ことを証明できる場合に限り免責されますが（同条1項但書）、実務上の免責は認められにくいとされています。管理員の業務範囲（標準管理委託契約書の管理員業務）：①建物・設備の外観目視点検・報告、②共用部分の清掃（管理員業務として）、③居住者への応対・問い合わせ対応、④郵便物・宅配の受領管理、⑤来訪者の確認・案内、⑥防火・防犯のパトロール、⑦緊急時の初期対応・報告等。工事発注・契約締結等の法律行為は管理員の業務範囲外です。クレーム対応については、管理員は「受付・報告」を行い解決策の提示・実行は管理業者または管理組合の指示を得て行うのが原則です（管理員が独断で約束・実行することは過剰対応・越権行為のリスクがあります）。