マン管 管理実務 問46｜緊急時対応

火災が発生したとき、まず消防署へ通報（119番）して、避難誘導・初期消火を行うことが人命を守る上で最優先です。ウが正答です。

火災時の初期対応は「通報→避難誘導→初期消火」の優先順位で行います。消防隊到着までの数分間の初動が被害拡大防止・人命保護に直結します。管理員はこの手順を熟知し、住民への周知・訓練実施も重要です。ウが正答です。アは漏水事故で「まず双方に損害賠償義務を通知」は誤りです。原因特定が先であり、責任の所在が判明する前に賠償義務を断定することは適切ではありません。イはエレベーター閉じ込めでは管理員は保守会社への緊急連絡と利用者への呼びかけ・安心対応が第一であり、利用者に自力で脱出を試みさせるのは危険で誤りです（救出は保守会社の技術者が行うのが原則です）。エは過失による損害は過失者（上階区分所有者）の不法行為責任（民法709条）として賠償責任を負います。保険でカバーされることがあっても「賠償責任を負わない」は誤り。

緊急時対応は管理組合・管理員の安全管理義務の最前線です。漏水事故の対応手順：①漏水箇所の特定（上階・止水栓・共用管等）→②止水処置（元栓の閉鎖）→③被害拡大防止（バケツ・養生シート）→④原因者・被害者の特定→⑤損害の記録（写真撮影）→⑥保険対応・賠償協議。漏水の原因が共用部分（本管破裂等）の場合は管理組合（修繕積立金）が費用を負担し、上階区分所有者の過失の場合はその個人の不法行為責任です。区分所有者が個別に「水濡れ損害特約付き火災保険」に加入していれば保険対応できる場合があります。エレベーター閉じ込め：①閉じ込め確認→②インターホンによる状況確認・安心声かけ→③保守会社への緊急連絡→④保守会社技術者による救出。管理員が独自に扉を強制開錠することは機器損傷・二次事故リスクがあり、保守会社の指示に従うのが原則です。火災：①119番通報（躊躇せず）→②非常放送・警報設備による周知→③避難誘導（避難経路・集合場所への誘導）→④初期消火（消火器・屋内消火栓）→⑤到着した消防隊への状況報告。管理員は消防計画に基づく訓練に参加し、消火器・消火栓の位置や使い方を把握しておくことが前提です。標準管理規約（令和7年10月改正）32条の2は、防火管理者が消防計画に基づき消火・通報及び避難の訓練の実施、避難経路の確保及び点検を行う規定例を示しています。なお、漏水が専有部分から発生し共用部分や他の専有部分に重大な影響を与えるおそれがあるなど緊急の場合、理事長は当該専有部分に立ち入り、保存行為を実施することができます（同規約23条4項）。