マン管 管理実務 問49：管理実務

管理規約で「民泊禁止」と決めれば（特別決議で規約改正）、法律（住宅宿泊事業法）に届出をしていても民泊はできません。管理規約は法律に優先して住民の共同生活を守る効力を持ちます。イが正答です。

住宅宿泊事業法（民泊新法）18条は「マンション管理規約等で住宅宿泊事業を行ってはならない旨の定めがある場合は、住宅宿泊事業を行うことができない」と明示しており、管理規約による禁止が同法に優先します。イが正答です。アは管理規約による禁止を「同法に反し無効」とする理解は誤りです。民泊新法18条が規約禁止を明示的に認めています。ウは上述の通り規約禁止が有効であり誤り。エは民泊禁止を「使用細則の普通決議」で定めることも一定の効力を持ち得ます（専有部分の使用制限として）。管理規約改正（特別決議）でなくても使用細則（普通決議）で禁止を定める実務もありますが、効力の確実性の観点から管理規約改正（特別決議）が推奨されます。「普通決議の禁止は認められない」とは言えず誤り。

民泊問題はマンション管理実務の最新・最重要論点の一つです。2018年6月施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）は、それまで旅館業法の許可が必要だった民泊を「届出制」に緩和しました。住宅宿泊事業法の主要規定：①都道府県知事への届出（無許可不可）、②年間180日以内の営業制限（民泊180日ルール）、③住宅宿泊管理業者への管理委託または住宅宿泊仲介業者の利用、④旅行者との直接の契約・鍵の受け渡し等の規制。管理規約による禁止（同法18条）：「管理規約で禁じられている場合は住宅宿泊事業を行えない」と明示されており、管理規約の禁止が法律上有効であることが確認されています。国土交通省も「マンションの民泊禁止は管理規約で対応できる」と通達を発出しています。実務上の対応：①管理規約に民泊禁止条項がない場合は、特別決議（4分の3以上）での規約改正を行うことが推奨されます。②民泊の発覚・監視については、無断実施の区分所有者への警告→使用差止め請求（区分所有法57条）の手順を踏みます。③民泊を目的とした投資用マンション（いわゆる「爆買いマンション」等）での問題が多発しており、外国人投資家・国際プラットフォーム（Airbnb等）との交渉が必要な事案もあります。④管理規約改正前の民泊実施については、遡及的禁止の可否（既存実施者への適用）が問題となりますが、原則として改正後は禁止の効力が生じます。使用細則と管理規約の効力差：民泊禁止は管理規約改正（特別決議）が最も確実ですが、使用細則（普通決議）による禁止も「専有部分の使用制限」として一定の効力を持ちます（区分所有法6条）。ただし民泊新法18条の文言は「管理規約等」とあり、使用細則も含む解釈が有力です。