マン管 管理実務 問49｜住宅宿泊事業法の基本

マンションで民泊を認めるかどうかは、管理規約で決めておくことができます。国の「標準管理規約」には、民泊を「認める場合」と「禁止する場合」の2つの書き方の例が載っていて、禁止する場合は「専有部分を住宅宿泊事業（民泊）に使ってはいけない」と定めます。エが正答です。

標準管理規約12条は、1項で専有部分を専ら住宅として使用するものとしたうえで、2項に（ア）住宅宿泊事業を可能とする場合と（イ）禁止する場合の2つの規定例を置き、（イ）では「区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）第3条第1項の届出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない」としています。エが正答です。アは住宅宿泊事業法に、届出をすれば管理規約の禁止条項が無効になるという規定はなく、区分所有法30条1項により専有部分の使用に関する区分所有者相互間の事項は規約で定めることができるので誤り。イは住宅宿泊事業法18条が、都道府県（保健所設置市等を含む）が生活環境の悪化を防止するため、条例で区域を定めて住宅宿泊事業を実施する期間を制限できる旨の規定であり、管理規約による禁止を定めた規定ではないので誤り。ウは同法2条3項が、住宅宿泊事業を、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものと定義しており誤り。

住宅宿泊事業法は、旅館業法の営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が1年間で180日を超えないものを「住宅宿泊事業」と定義し（2条3項）、都道府県知事（保健所設置市等の長が事務を処理する区域ではその長）に届出をした者は、旅館業法3条1項の規定にかかわらず住宅宿泊事業を営むことができるとしています（3条1項）。さらに18条は、都道府県（事務を処理する保健所設置市等の区域では当該保健所設置市等）が、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、合理的に必要と認められる限度において、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができると定めています。これらはいずれも行政上の規制であり、マンションの管理規約による禁止の可否を定めた規定ではありません。マンションで民泊を認めるかどうかは、区分所有法30条1項により、建物の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項として規約で定めることができ、規約の設定・変更には31条1項の決議（区分所有者及び議決権の各過半数を有する者が出席した集会で、出席者及びその議決権の各4分の3以上。2026年4月1日施行の改正後）が必要です。規約は区分所有者の特定承継人に対しても効力を生じ（46条1項）、占有者も建物の使用方法について区分所有者が規約に基づいて負う義務と同一の義務を負います（同条2項）。標準管理規約12条は、1項で専有部分を専ら住宅として使用するものとし、2項で（ア）住宅宿泊事業を可能とする場合と（イ）禁止する場合の規定例を示しています。同条関係コメントは、家主居住型や家主同居型に限って可能とする規定例や、新規分譲時の原始規約等で住宅宿泊事業の可否を使用細則に委任しておく規定例も示しており、禁止する場合には、その前段階の広告掲載等も禁止する旨の規定を置くこともあり得るとしています。住宅宿泊事業の可否でトラブルにならないよう、管理組合としては、規約で可否を明確にしておくことが重要です。