マン管 管理実務 問50：管理実務

連絡がつかない空室から漏水などの問題が起きたとき、管理組合は一定の条件下で専有部分に立ち入ることが区分所有法上認められています。緊急対応として認められる仕組みです。イが正答です。

区分所有法6条3項は「管理者及び管理組合法人は、共用部分に関する業務のため必要があるときは区分所有者の専有部分の使用を請求できる」と規定しており、緊急時の立入は一定の法的根拠があります。また民法197条（占有物管理）等も援用されます。イが正答です。アは区分所有法に「空室への売却・賃貸の強制」規定はありません。誤り。ウは相続人未確定の滞納については、相続財産管理人の選任（民法952条）を家庭裁判所に申立て、相続財産から回収する手段があります。「手段がない」は誤り。エは空室増加は将来の修繕積立金徴収（退去後の空室は管理費等の支払い義務はありますが、現実の回収困難）・建物管理の質の問題として資金計画に影響するため「見直し不要」は誤り。

空室・空き家問題はマンションの老朽化・所有者不明問題と連動した深刻な課題です。連絡不能区分所有者への立入：区分所有法6条3項・管理規約上の立入権限を根拠に、漏水・害虫・火災危険等の緊急性がある場合は、必要最小限の立入が認められます。実務では①内容証明郵便での連絡試み→②管理員による対面連絡→③緊急立入の実施（立会人を確保・写真記録）→④費用を所有者に請求、の手順を踏みます。鍵がない場合は錠前業者による開錠が必要になることもあります。滞納管理費の相続財産からの回収（民法952条）：相続人不存在・不明の場合、管理組合は「相続財産管理人の選任」を家庭裁判所に申立てます（民法952条）。選任された相続財産管理人が相続財産から管理費・修繕積立金の滞納分を支払います。申立費用（予納金）は管理組合が立替え、後日相続財産から回収します。2023年民法・不動産登記法改正の影響：2024年4月施行の所有者不明土地・建物対策のための民法改正（不在者財産管理制度の簡素化・共有物管理の改正等）はマンション管理にも影響します。また「相続登記の義務化」（2024年4月施行）により所有者不明物件の発生抑制が期待されます。マンション管理計画認定制度との関係：国土交通省は空き家・老朽化マンションへの対策として「管理計画認定制度」（2022年4月施行）を整備しており、適切な管理が認定されているマンションは融資・補助面での優遇があります。