マン管 管理実務 問50｜空室・空き家問題と管理組合の対応

連絡がつかない空室から大規模な漏水などが起き、放っておくと他の住戸や共用部分に大きな影響が出るおそれがあるときは、標準管理規約により、理事長は一定の条件のもとでその専有部分に立ち入ることができます。緊急時の対応として認められる仕組みです。イが正答です。

標準管理規約（令和7年10月改正）23条4項は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に他の者が管理する専有部分等への立入り又は保存行為の実施をしなければ共用部分等又は他の専有部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、理事長が自ら立ち入り、又は保存行為を実施することができると定めています。同条関係コメント②は、これが認められるのは災害時等の共用部分に係る緊急的な工事に伴い必要な場合や、専有部分における大規模な水漏れ等に限られるとしています。よってイが正答です。なお区分所有法6条2項は、区分所有者が保存・改良に必要な範囲で他の専有部分の使用等を「請求」できる規定で、一方的な立入りを認めるものではありません。アは誤りです。空室を理由に売却・賃貸を強制する規定は区分所有法にありません。ウは誤りです。相続人のあることが明らかでない場合、家庭裁判所は利害関係人等の請求により相続財産の清算人を選任し（民法952条1項）、相続財産から支払を受ける方法があります。エは誤りです。空室が増えると滞納や管理の担い手不足などで資金計画に影響するため、見直しが不要とはいえません。

空室・所有者不明住戸への対応は、平時の備えと法的手段の両面で考えます。緊急時の立入り：標準管理規約23条は、管理を行う者が必要な範囲で他の者が管理する専有部分への立入り又は保存行為の実施を請求できるとし（1項）、正当な理由なく拒否した者は生じた損害を賠償しなければならないとしています（3項）。緊急時には理事長が自ら立ち入り、保存行為を実施できます（4項）。同条関係コメント③は、実効性を高めるため合い鍵を預かることも考えられるが、プライバシーの問題等があるため個別の事情を踏まえて検討する必要があるとしています。立入りをした者は速やかに原状に復さなければなりません（5項）。連絡先の把握：理事長は組合員名簿等を作成し、毎年1回以上内容を確認しなければならず（31条の2）、区分所有者が長期間不在にする場合の届出を規約に設けることも有効とされています（31条関係コメント④）。必要な届出がなく管理に支障を及ぼす場合、理事長は理事会の決議を経て区分所有者の所在等を探索でき、その費用を請求できます（67条の2）。所有者不明・管理不全の専有部分：2026年4月1日施行の改正区分所有法で、所有者不明専有部分管理命令（46条の2）と管理不全専有部分管理命令（46条の8）が設けられ、標準管理規約67条の4・67条の5は、理事長が理事会の決議を経て裁判所にこれらの命令を請求する手続を定めています。所在等不明区分所有者を総会の決議から除外する裁判の制度（区分所有法38条の2、標準管理規約67条の3）も設けられました。滞納管理費の回収：相続人のあることが明らかでない場合は、家庭裁判所に相続財産の清算人の選任を請求し（民法952条1項）、相続財産から回収を図ります。区分所有法7条の先取特権や、特定承継人への請求（8条）も活用できます。管理計画認定：国交省によれば、認定を受けたマンションは住宅金融支援機構の【フラット35】の金利引下げ、マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ等の対象となります。