マン管 管理実務 問51｜標準管理規約19条の2 暴力団員への専有部分の貸与と解約権の代理行使

標準管理規約の19条の2は、部屋を人に貸すときに「借りる人が暴力団員ではない」ことを約束させるためのルールの例です。部屋を貸す区分所有者は、管理組合が代わりに契約を解約できることを認める書面と、借りる人の「暴力団員ではないし、これからもならない」という誓約書を、管理組合に出さなければなりません。エが正答です。

標準管理規約19条の2第2項は、区分所有者が専有部分を第三者に貸与する場合に、1項3号による解約権の代理行使を管理組合に認める旨の書面の提出（電磁的方法が利用可能な場合は電磁的方法による提供を含む）をするとともに、契約の相手方に暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならないとしています。エが正答です。アは同条1項が、区分所有者は貸与に係る契約に、契約の相手方が暴力団員ではないこと及び契約後に暴力団員にならないことを確約すること（1号）等を含む条項を「定めなければならない」としており誤り。イは同項2号が、相手方が暴力団員であることが判明した場合には「何らの催告を要せずして」区分所有者が契約を解約することができることを条項の内容としており誤り。ウは同項3号が、区分所有者が解約権を行使しないときは、管理組合は区分所有者に代理して解約権を行使することができることを条項の内容としており誤り。

標準管理規約19条の2は、「専有部分の貸与に関し、暴力団員への貸与を禁止する旨の規約の規定を定める場合」の規定例です。1項は、区分所有者が専有部分を第三者に貸与する場合、19条（専有部分の貸与）に定めるもののほか、①契約の相手方が暴力団員（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律2条6号に規定する暴力団員）ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確約すること、②契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること、③区分所有者が②の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分所有者に代理して解約権を行使することができること、を含む条項を貸与に係る契約に定めなければならないとしています。2項は、区分所有者が③の解約権の代理行使を管理組合に認める旨の書面を提出し、契約の相手方に確約の誓約書を管理組合へ提出させることを求めています。同条関係コメント①によれば、区分所有者の解約権は区分所有者と第三者との間の契約における解除原因に係る特約を根拠とするものであり、管理組合は区分所有者から解約権行使の代理権の授与を受けて（2項の書面の提出を受けて）、区分所有者に代理して解約権を行使します。管理組合の解約権の代理行使は、理事会決議事項とすることも考えられるが、理事会で決定することを躊躇するケースもあり得ることから、総会決議によることが望ましいとされています。また、必要に応じて暴力団員だけでなく暴力団関係者や準構成員等を追加する場合は、各都道府県が定めている暴力団排除条例などを参考に範囲を規定することが考えられるとしています。同コメント②は、暴力団員への譲渡については、同様の取決めを区分所有者間で結ぶといった対応が考えられるとし、敷地内における暴力行為や威嚇行為等は、67条1項の「共同生活の秩序を乱す行為」や区分所有法6条1項の「共同の利益に反する行為」等に該当するものとして、法的措置をはじめとする必要な措置を講ずることが可能と考えられるとしています。さらに同コメント③は、措置の実行等に当たっては、暴力団関係者かどうかの判断や理事長等の身の安全の確保等のため、警察当局や暴力追放運動推進センターとの連携が重要であるとしています。