マン管 管理実務 問8｜大規模修繕工事の総会決議と臨時総会

大規模修繕工事を実施するかどうかを総会で決めます。形や使い方を大きく変えない修繕なら、集会に出席した人とその議決権のそれぞれ「過半数（半分超え）」の賛成で決議できます。4分の3の特別決議は必要ありません。アが正答です。

区分所有法17条1項は、共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）について、区分所有者及び議決権の各過半数を有する者が出席した集会で、出席者の各4分の3以上の多数による決議を求めています。形状又は効用の著しい変更を伴わない変更は共用部分の管理に関する事項として集会の決議で決し（18条1項）、その決議は「出席した区分所有者及びその議決権の各過半数」によります（39条1項、2026年4月1日施行の改正後）。外壁補修・屋上等防水・給排水管更生・更新などの計画修繕は普通決議で実施できると整理されており（標準管理規約47条関係コメント⑧キ）、アが正答です。イは誤りです。区分所有法は集会を管理者が招集するとし（34条1項）、少なくとも毎年1回の招集を求めています（同条2項）が、大規模修繕を通常総会に限る規定はありません。ウは誤りです。業者選定を総会で行うか理事会に委ねるかは規約や総会の決議によって定まり、「常に無効」とはいえません。エは誤りです。修繕積立金の取崩しは総会の議決事項ですが（標準管理規約48条十号）、特別決議を要するとする規定はなく、普通決議（同47条2項）で決します。

大規模修繕の決議要件は、区分所有法17条（共用部分の変更）と18条（管理）の区別が核心です。2026年4月1日施行の改正区分所有法により、普通決議は「出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数」（39条1項）、共用部分の変更の特別の多数決は「区分所有者及び議決権の各過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上」（17条1項）となりました。瑕疵の除去やバリアフリー化のための変更は3分の2に緩和されます（17条5項）。標準管理規約（令和7年10月改正）47条は、総会の定足数を議決権総数の過半数とし（1項）、普通決議を出席組合員の議決権の過半数とし（2項）、共用部分等の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないもの等を除く）を特別決議事項としています（3項二号）。同条関係コメント⑧は、計画修繕工事（鉄部塗装・外壁補修・屋上等防水・給排水管更生・更新・エレベーター設備の更新等）を普通決議で実施可能と例示し、集会室・駐車場等の大規模な増改築や著しい加工を伴うものは特別多数決議によるとしています。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断になります。総会の種類について、標準管理規約42条は通常総会と臨時総会を区分所有法上の集会とし、理事長は必要と認める場合には理事会の決議を経ていつでも臨時総会を招集できるとしています（同条4項）。実務では、通常総会で実施方針と概算予算を承認し、業者選定の後に臨時総会で工事内容・発注先・契約金額を決議する二段階の進め方もとられます。修繕積立金の取崩しと借入れは「第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」として総会の議決事項であり（48条十号）、修繕積立金を管理費の不足の穴埋めに充てることは、28条1項各号の特別の管理に当たらないため認められません。