マン管 管理組合の運営 問21：管理組合の運営

共用部分の一部が滅失した場合の復旧の決議は、常に普通決議でできるわけではありません。建物価格の2分の1を超える大規模滅失の場合は特別多数決（4分の3以上）が必要です（区分所有法61条5項）。これが最も不適切なエです。ア（管理費変更は普通決議）、イ（重大変更は4分の3以上）、ウ（規約変更は4分の3以上）はいずれも正確です。

区分所有法61条4項は「建物の価格の2分の1以下に相当する部分が滅失した場合、各区分所有者は、滅失した共用部分を復旧することができる」と規定し（小規模滅失は各自復旧可）、同条5項は「建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合（大規模滅失）は、集会において区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数決で共用部分の復旧の決議をすることができる」と規定しています。「常に普通決議でよい」は誤りです。よってエが最も不適切です。アについて、管理費等の変更は標準管理規約48条所定の総会普通決議事項であり（同48条8号：収支予算の決定・変更）、正確な記述です。イについて、区分所有法17条1項は共用部分の重大変更について「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数決」を要求しており（形状・効用の著しい変更）正確です。ウについて、区分所有法31条1項・標準管理規約47条3号により規約の変更は4分の3以上の特別多数決を要する旨は正確です。

決議要件の区分はマン管試験の最重要論点の一つであり、普通決議・特別多数決・全員合意の三段階を完全に整理する必要があります。特別多数決（4分の3以上）が必要な主要事項は、①規約の設定・変更・廃止（区分所有法31条1項）、②共用部分の重大変更（同17条1項）、③管理組合法人の設立（同47条1項）、④大規模滅失の共用部分復旧（同61条5項）、⑤建替え決議の招集（建替え決議自体は5分の4以上・同62条1項）があります。なお建替え決議は「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」という更に厳格な要件（区分所有法62条1項）である点に注意が必要です。普通決議（過半数）事項の代表例は、①管理費等の変更（額の増減）、②収支予算の決定・変更、③役員の選任・解任、④管理業者の選定・変更、⑤小規模工事の発注等です。全員合意が必要な事項としては、専有部分の共用部分への変更（区分所有法17条1項但書）等の極めて重大な変更があります。「建物価格の2分の1」という滅失の区切りは、客観的な評価（固定資産税評価額等）によって判定しますが、区分所有者間で評価額が争われた場合の処理は実務上複雑です。標準管理規約48条が列挙する普通決議事項（13号）と特別多数決事項（同47条3・4号）の対応表を整理して記憶しておくことが、試験での得点力に直結します。