マン管 管理組合の運営 問27：管理組合の運営

管理規約の変更は理事会だけでは決められず、総会の特別多数決（区分所有者・議決権の各4分の3以上）が必要です。理事会はあくまで「議案作成・提案」の役割です。「理事会の可決だけで効力が生じる」は明確な誤りであり、これが最も不適切なイです。ア（収支報告の総会提出）、ウ（長期修繕計画の理事会決議→総会報告）、エ（管理委託契約の総会普通決議）はいずれも正確です。

標準管理規約54条が理事会の決議事項を列挙していますが、規約変更は理事会の決議だけでは効力が生じません。規約変更には総会の特別多数決（区分所有法31条1項・標準管理規約47条3号）が必須であり、理事会は「総会への提案議案の承認」という役割にとどまります。よってイが最も不適切です。アについて、収支報告書・貸借対照表の作成は理事（会計担当理事）が行い、理事会で確認・承認した上で定期総会に提出して区分所有者の承認を求めます（標準管理規約57条・58条）。ウについて、長期修繕計画の作成・変更は標準管理規約54条2号の理事会決議事項であり、承認後は総会に報告します（大規模修繕工事の実施議案は別途総会決議が必要）。エについて、管理業者との委託契約は高額・長期にわたる重要事項であり、標準管理規約48条4号の総会普通決議事項です。

理事会と総会の権限分配は、管理組合の機関設計において核心的論点です。理事会は業務執行機関として総会から授権を受けた範囲内で意思決定しますが（標準管理規約54条：理事会の決議事項）、総会固有の事項については提案権のみを持ちます。この権限分配を一覧化すると、①総会のみが決定できる事項（規約変更・役員選任・収支予算・管理委託契約・大規模修繕等）、②理事会が決定できる事項（業務執行の細目・緊急専決・長期修繕計画の作成・競争見積もりの選定等）、③理事長単独での執行事項（日常管理行為・緊急対応等）に分かれます。管理委託契約の総会承認要件について、マンション管理適正化法73条は管理業者に対して「管理受託契約の締結前には重要事項説明を行い、管理組合の区分所有者に説明会を開く」ことを義務付けており、この説明会が終わった後に総会で承認するという手続きが標準化されています。長期修繕計画については、国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン（2021年改訂）」が計画期間30年以上・5年ごとの見直しを推奨しており、理事会での検討・専門家（建築士・マンション管理士等）の活用・総会への報告・情報公開が優良管理組合の水準とされています。理事会の書面決議（標準管理規約53条2項）は、理事全員の書面（または電磁的方法）による同意で成立し、収支報告書の確認等の定例的議決に活用できますが、総会提案議案の承認等の重要事項は通常の理事会開催が推奨されます。