マン管 管理組合の運営 問44：管理組合の運営

専用使用権のあるバルコニーだからといって、その区分所有者が必ず管理費を多く払わなければならないという義務はありません。バルコニーの専用使用料を別途徴収する方式もありますが、「管理費を多く払わなければならない」「規約でそのように定めなければならない」というのは誤りです。これが最も不適切なウです。ア（共有持分割合基準・規約変更可）、イ（賃借人への転嫁不可・賃貸人が支払義務）、エ（普通決議で変更可）はいずれも正確です。

標準管理規約25条1項は「各区分所有者の管理費等の負担割合は、共用部分の共有持分割合によるものとし、その割合は別表第5に定めるとおりとする」と規定し、同2項で「前項にかかわらず、管理費等の負担割合を別段に定めることができる」と規約変更の余地を認めています。バルコニー専用使用権者について「管理費を多く負担しなければならない」「規約でそのように定めなければならない」という義務規定は存在しません。バルコニーの管理費用は、専用使用部分は専用使用権者が負担し（標準管理規約21条）、共用部分としての修繕費用は全員で負担する方式が標準です。よってウが最も不適切です。イについて、管理費等は区分所有者（組合員）の義務として定められており（区分所有法19条・標準管理規約60条）、賃借人には直接の支払義務はなく、区分所有者が支払います。エについて、標準管理規約48条8号は「収支予算及び管理費等の徴収額の変更」を総会普通決議事項として規定しており正確です。

管理費等の分担方法は、区分所有者間の公平・合理的な費用負担の観点から設計される重要な問題です。標準管理規約が「共有持分割合による按分」を原則とするのは、①共用部分の利用・管理から生じる利益・コストは持分割合に応じて帰属するという区分所有法19条の原則と整合する、②計算の客観性・透明性が高い、という理由によります。ただし実務上は「専有面積割合」による按分を採用するマンションも多く（特に共有持分割合が専有面積と異なる場合）、規約の別段の定めとして認められています。賃借人と管理費支払義務の関係については、区分所有法19条が「区分所有者は、共用部分の持分割合に応じて費用を負担する」と規定しており、管理費等の支払義務は区分所有者（賃貸人）に帰属します。賃借人との賃貸借契約で「賃借人が管理費相当額を家賃とは別に管理組合に直接支払う」という特約を設けることは可能ですが、これは管理組合とは直接の法律関係を作るものではなく、あくまで賃貸借当事者間の合意です。管理組合は賃借人に対して管理費請求権を持たず、区分所有者（賃貸人）に対してのみ請求できます。バルコニー・専用庭等の専用使用権に関する費用分担については、標準管理規約21条が「通常の管理に要する費用は専用使用権者が負担する（バルコニーの清掃等）、構造上の欠陥・修繕は管理組合が負担する」という二分方式を採用しています。この分担方式に加えて、月額の専用使用料を別途徴収し修繕積立金に積み立てる方式（標準管理規約29条コメント）が採用されることが多く、管理費の按分額増加とは別の仕組みで費用を負担させることが一般的です。