マン管 管理組合の運営 問51管理組合の運営

区分所有法7条の先取特権は、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）と、建物に備え付けた動産の上に成立します。これが正答ウです。アの「専有部分のみ」は誤りです。イは誤りで、優先権の順位は共益費用の先取特権とみなされ、登記された抵当権等には劣後します。エの実行には確定判決などの債務名義は不要です。

区分所有法7条1項は、区分所有者が共用部分等につき他の区分所有者に対して有する債権や、規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、「債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する」と定め、管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権も同様としています。よってウが正答です。アについて、目的物には共用部分に関する権利も含まれます。イについて、同条2項は「前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす」と定めており、標準管理規約の別添３は、この先取特権が公租公課及び抵当権等の登記された担保権に劣後すると説明しています。エについて、別添３は、先取特権の実行としての担保不動産競売は債務名義（確定判決等）を取得せずに申し立てることができるとしています。

区分所有法7条の先取特権は、管理費等の債権を保全するための法定の担保です。被担保債権は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権、規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権、管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権です（7条1項）。目的物は、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）と建物に備え付けた動産で、優先権の順位及び効力は共益費用の先取特権とみなされ（同条2項）、民法319条（即時取得の規定の準用）が準用されます（同条3項）。この債権は債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができます（8条）。標準管理規約の別添３は実行の注意点を示しています。先取特権は債務名義なしに担保不動産競売を申し立てられる一方、公租公課及び登記された抵当権等に劣後し、建物に備え付けた動産に対する実行では全額を回収できない場合に限って区分所有権に対して実行できます。抵当権が担保する融資残額を控除しても売却代金から回収が見込まれる場合には実効性がありますが、優先債権等の見込額が買受可能価額に満たない場合は、いわゆる無剰余取消しとなります。先取特権の実行や債務名義に基づく強制執行でも回収できない場合には、区分所有法59条の競売請求を検討することになります。以上から、正答はウです。