マン管 管理組合の運営 問53：管理組合の運営

区分所有法59条の競売請求は、管理費滞納だけでなく、共同生活の秩序を著しく乱す行為（騒音・迷惑行為・規約違反の繰り返し等）も対象になります。これが正答ウです。アの「管理費滞納のみ」は誤りです。イの「普通決議で足りる」は誤りで、特別多数決（4分の3以上）が必要です。エの「残額を受け取る権利を失う」は誤りで、競売代金の余剰は前の区分所有者に返還されます。

区分所有法59条1項は「第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の著しい障害を除去するために他に適当な方法がないと認められるときは、集会の決議に基づき、訴えをもってその行為を行った区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる」と規定しています。対象は「管理費滞納」のみならず「共同生活上の著しい障害を生じさせる行為（騒音・廃棄物・規約違反の繰り返し等）」を含みます。よってウが正答です。イについて、区分所有法59条2項は「前項の決議は、第57条第2項の例により、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数決によってなすことを要する」と規定しており、特別多数決（4分の3以上）が必要です。エについて、競売の結果として前の区分所有者の区分所有権は消滅しますが、競売代金から債務（先取特権による管理費等・抵当権等）を弁済した後の余剰金は前の区分所有者に返還されます（民事執行法の配当手続き）。

区分所有法59条の競売請求は、区分所有関係における最終的な「排除手段」として設計されており、極めて厳格な要件の下でのみ認められます。制度の位置づけとして、区分所有法第57〜60条は「区分所有者・占有者の義務違反」に対する段階的救済手段を規定しており、59条競売はその最終手段です。57条（区分所有者・占有者への行為差止請求）→58条（占有者への使用禁止請求）→59条（区分所有者への区分所有権競売請求）という段階性があります。59条競売の要件は四つです。①「第6条第1項に規定する行為（区分所有者の共同生活妨害行為）」が存在すること、②「共同生活上の著しい障害」があること（単なる不便・不快では不十分・著しい障害が必要）、③「他に適当な方法がない」こと（補充性・差止め・使用禁止では足りない場合）、④「集会の4分の3以上の多数決による決議」があること。管理費滞納の場合、通常は57条の差止請求・少額訴訟・強制執行で対応できるため、59条競売の補充性要件を満たすことは難しいとされています。ただし超長期滞納（10年以上・数百万円）・行方不明・財産隠匿等で他の手段が完全に機能しない場合は59条の補充性が認められる可能性があります。競売後の新区分所有者への管理費滞納引継ぎ（7条2項の特定承継人責任）は、59条競売による落札者にも適用されます。これは「競売による落札者も特定承継人」であるためです。しかし、競売前に先取特権の実行・配当手続きで旧所有者の滞納分が精算されている場合は、新所有者への引継ぎ額は減少（または消滅）します。マン管試験では「4分の3以上の決議要件」「補充性の要件」「管理費滞納のみが対象ではない」「競売後の余剰金返還」が頻出です。