マン管 管理組合の運営 問8｜理事長の専決処分と緊急措置

地震や台風などの緊急時には、理事長は総会や理事会の決議を待たずに、共用部分などの必要な保存行為（現状を保つための行為）を行えます（標準管理規約21条6項）。そのための支出もできます（58条6項）。これが正答エです。アの「いかなる場合も」は誤りです。イの「理事全員の書面同意」という要件は規約にありません。ウの「承認がなければ法的に無効」という規定もありません。

標準管理規約21条6項は「理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる」と定め、58条6項はそのために必要な支出を理事長が行えるとしています。よってエが正答です。アについて、理事長は21条6項のように決議によらずに行える業務があるほか、規約・使用細則等又は総会・理事会の決議で理事長の職務とされた事項を遂行します（38条1項）。イについて、緊急時の保存行為に理事全員の書面同意を求める規定はありません。なお、理事会の書面又は電磁的方法による決議は、54条1項五号の承認・不承認に限り、理事の過半数の承諾があるときに認められるものです（53条2項）。ウについて、理事長の行為が後の理事会で承認されなければ無効になるという規定はありません。管理者の代理権に加えた制限は善意の第三者に対抗できず（区分所有法26条3項）、対外的な効力は内部手続の有無だけでは決まりません。

緊急時の対応は、行為の性質に応じて三段階で定められています。第一に、災害等の緊急時における必要な保存行為は、理事長が総会又は理事会の決議によらずに行えます（21条6項）。コメント第21条関係⑨は、共用部分等を維持するための緊急を要する行為や、損傷・滅失を防止して現状の維持を図る比較的軽度の行為（給水管・排水管の補修、被災箇所の点検、破損箇所の小修繕等）を例に挙げ、区分所有法26条1項が保存行為を管理者の権限としていることを背景に示しています。第二に、保存行為を超える応急的な修繕工事は、災害等により総会の開催が困難である場合に理事会で決議でき（54条1項十五号）、その実施に充てる資金の借入れや修繕積立金の取崩しも理事会で決議できます（同条2項）。第三に、理事会の開催も困難な場合に備え、応急的な修繕行為まで理事長が単独で判断・実施できる旨や、費用の限度額を規約で定めておくことも考えられるとされています（コメント第21条関係⑩）。平時についても、専用使用権のない共用部分等の保存行為を理事会の承認を得て理事長が行えるとすることや、少額の保存行為を理事長に一任することを規約で定めることが考えられます（同⑪）。他方、専有部分等への緊急の立入り・保存行為の実施は23条4項に別の定めがあります。このように、標準管理規約は「専決処分と事後承認」という一般的な仕組みではなく、場面ごとに権限と手続を定めています。以上から、正答はエです。