マン管 建築・設備 問13：建築基準法

用途地域はその地域に建てられる建物の種類を制限する制度です。工業専用地域は工場のための地域で、住宅やマンションは一切建てることができません。イが正しい記述です。第一種低層住居専用地域でもマンション（共同住宅）は建てられます（規模・高さは制限される）（アが誤り）。工業専用地域だけが住宅完全禁止です。

イが正答です。工業専用地域（建築基準法別表第2（ぬ）・用途制限）は工業生産施設を優先する地域として住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿等の居住用建築物の建築が一切認められていない唯一の用途地域です。アは誤りです。第一種低層住居専用地域では共同住宅（マンション）は建築可能です。ただし建物の高さ制限（10mまたは12m）・北側斜線制限・絶対高さ制限があるため、超高層マンションの建築は事実上困難で、低・中層マンションに限られます。ウは誤りです。第一種住居地域では共同住宅は建築可能であり、附属駐車場の同一敷地内設置も認められています。附属駐車場は主用途の建物に附属するものとして規制の対象が異なります。エは誤りです。準工業地域では住宅・共同住宅も建築可能です（建築基準法別表第2に規定）。準工業地域は工業系用途地域の中で最も住居系混在が認められている地域です。

用途地域制度（都市計画法8条・建築基準法48条）は国土を効率的・秩序的に利用するため、全13種類の用途地域が定められています（2018年改正で田園住居地域が追加）。住居系8地域（第一種・第二種低層住居専用地域／田園住居地域／第一種・第二種中高層住居専用地域／第一種・第二種住居地域／準住居地域）、商業系2地域（近隣商業地域・商業地域）、工業系3地域（準工業地域・工業地域・工業専用地域）の体系です。共同住宅（マンション）の建築可否は建築基準法別表第2が根拠で、工業専用地域（別表第2（ぬ））のみ絶対禁止です。工業地域（別表第2（を））では共同住宅は建築可能という点が試験でよく問われます（工業地域と工業専用地域の混同に注意）。マンション管理組合の視点では、用途地域がマンションの資産価値・将来の用途変更可否に直結します。たとえば商業地域のマンションでは容積率が高いため開発圧力が高く、近隣に高層建物が建設されて日照・景観が変わるリスクがあります。準工業地域のマンションは周辺に工場・倉庫等の用途が混在し、騒音・振動・臭気等の環境問題が生じる可能性があります。区分所有者は用途地域を把握した上でマンション購入の判断を行うことが重要であり、管理組合は地区計画・都市計画変更の動向を把握して建替え・大規模修繕計画に反映させます。