マン管 建築・設備 問13｜用途地域とマンション建築の可否

用途地域はその地域に建てられる建物の種類を制限する制度です。工業専用地域は工場のための地域で、住宅やマンションは原則として建てることができません（特定行政庁の許可という例外はあります）。イが正しい記述です。第一種低層住居専用地域でもマンション（共同住宅）は建てられます（規模・高さは制限される）（アが誤り）。13種類の用途地域のうち、住宅が原則として建てられないのは工業専用地域だけです。

イが正答です。工業専用地域（建築基準法48条13項・別表第2（わ）項）は工業の利便を増進する地域として、住宅・共同住宅・寄宿舎・下宿等を建築してはならないとされている唯一の用途地域です（同項ただし書により、特定行政庁が工業の利便上又は公益上必要と認めて許可した場合を除く）。アは誤りです。第一種低層住居専用地域では共同住宅（マンション）は建築可能です。ただし建築物の高さの限度（都市計画で定める10mまたは12m＝55条）や北側斜線制限があるため、超高層マンションの建築は事実上困難で、低・中層マンションに限られます。ウは誤りです。第一種住居地域では共同住宅は建築可能であり、附属駐車場の同一敷地内設置も認められています。附属駐車場は主用途の建物に附属するものとして規制の対象が異なります。エは誤りです。準工業地域では住宅・共同住宅も建築可能です（建築基準法別表第2に規定）。準工業地域は工業系用途地域の中で最も住居系混在が認められている地域です。

用途地域制度（都市計画法8条・建築基準法48条）は国土を効率的・秩序的に利用するため、全13種類の用途地域が定められています（2018年改正で田園住居地域が追加）。住居系8地域（第一種・第二種低層住居専用地域／田園住居地域／第一種・第二種中高層住居専用地域／第一種・第二種住居地域／準住居地域）、商業系2地域（近隣商業地域・商業地域）、工業系3地域（準工業地域・工業地域・工業専用地域）の体系です。共同住宅（マンション）の建築可否は建築基準法48条・別表第2が根拠で、工業専用地域（別表第2（わ）項）のみ原則禁止です（48条各項のただし書による特定行政庁の許可の例外あり）。工業地域（別表第2（を））では共同住宅は建築可能という点が試験でよく問われます（工業地域と工業専用地域の混同に注意）。マンション管理組合の視点では、用途地域がマンションの資産価値・将来の用途変更可否に直結します。たとえば商業地域のマンションでは容積率が高いため開発圧力が高く、近隣に高層建物が建設されて日照・景観が変わるリスクがあります。準工業地域のマンションは周辺に工場・倉庫等の用途が混在し、騒音・振動・臭気等の環境問題が生じる可能性があります。区分所有者は用途地域を把握した上でマンション購入の判断を行うことが重要であり、管理組合は地区計画・都市計画変更の動向を把握して建替え・大規模修繕計画に反映させます。