マン管 建築・設備 問14：建築基準法

容積率は建物の延べ面積と敷地の比率です。前面道路が12m未満の狭い道路に面している場合は、容積率に道路幅員による追加の制限がかかります。住居系の地域では「道路幅員（m）×4/10」、非住居系では「道路幅員×6/10」で計算した数値と、都市計画の指定容積率のどちらか小さい方が上限になります。これがウの正しい記述です。建蔽率は「建築面積/敷地面積」で延べ面積ではありません（アが誤り）。建蔽率60%の防火地域で耐火建築は+10%（70%）の緩和があります（エは内容自体は合っているが計算が成立するか確認要）。

ウが正答です。容積率の前面道路幅員制限（建築基準法52条2項）は、前面道路幅員が12m未満の場合に「指定容積率」と「道路幅員(m)×法定乗数」のうち小さい方を上限とする規定です。住居系用途地域の法定乗数は4/10（40/100）、その他の用途地域（商業・工業系等）は6/10（60/100）です。アは誤りで、建蔽率は「建築面積（建物の水平投影面積の最大値）÷敷地面積×100（%）」、容積率は「延べ面積÷敷地面積×100（%）」です。アは建蔽率と容積率の定義を混同しています。イは誤りです。容積率算定上の延べ面積の特例（建築基準法52条3項・6項等）では、自動車車庫・自転車駐車場の床面積は全体の延べ面積の1/5以内の部分を延べ面積に算入しないとされます。共同住宅の共用廊下・共用階段も容積率算定から除外されます（建築基準法52条6項）。よってイの「車庫は含まれるが、共用廊下・階段は含まない」という記述は部分的に誤りです。エは誤りです。建蔽率60%地域で防火地域内に耐火建築物を建てた場合の緩和は+10%で70%となり（建築基準法53条3項）、内容は正しいとも読めますが、建蔽率80%の地域で耐火建築物の場合は建蔽率の制限がなくなる（100%）という規定があり、エの記述では情報が不完全で誤りと判断されます。

建蔽率・容積率の規制体系はマンション建替え・増改築計画において最も直接的な法的制約です。建蔽率の緩和規定（建築基準法53条3項）は①防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物：＋10%、②角地（自治体の条例指定）：＋10%、③両方該当：＋20%、④都市計画で建蔽率80%指定かつ防火地域内の耐火建築物：制限なし（100%）という構造です。容積率の特例算入除外（建築基準法52条）は建設コスト圧縮・有効床面積確保に重要で、除外対象は①自動車車庫・自転車駐車場（延べ面積の1/5以内）、②共用廊下・共用階段（共同住宅）、③エレベーターシャフト、④備蓄倉庫（延べ面積の1/50以内）、⑤蓄電池・自家発電設備設置部分（1/50以内）等です。前面道路幅員制限は建物規模と道路交通容量のバランスを確保する趣旨で、6m道路に面する住居系地域では6×0.4=2.4（240%）が容積率上限となり、都市計画指定が300%でも実際の上限は240%になります。マンション管理組合は竣工時の建蔽率・容積率・容積率算定上の除外面積の確認を行い、将来の用途変更・増改築・建替えの際に法的余剰容積の有無を把握しておくことが資産管理上重要です。特に昭和40〜50年代竣工のマンションでは建替え時の新基準（現行容積率・斜線制限等）との差異により計画床面積が変わる場合があります。