マン管 建築・設備 問18：建築基準法

建物を建てるには「建築確認済証」をもらってから工事を始める必要があります。アはこれが正しい記述です。確認前に着工すると違法で工事停止命令が出ます。完了検査は義務で、検査済証がないと法的には使用できません（イが誤り）。確認申請は代理人（設計者等）も申請できます（ウが誤り）。売買契約は検査済証交付前でも可能です（エが誤り）。

アが正答です。建築基準法6条1項は、建築物の建築等（新築・増築・改築・移転等）の工事着手前に建築確認申請を行い、確認済証の交付を受けることを義務付けています。確認済証交付前に工事を着手した場合は特定行政庁による工事停止命令（建築基準法9条1項）の対象となります。イは誤りです。完了検査（建築基準法7条）は原則義務であり、建築主は建築工事完了後4日以内に特定行政庁・指定確認検査機関に申請し、検査済証の交付を受けなければなりません。検査済証がない建物は建築基準法上「使用が制限される」場合があり（同法7条の6）、金融機関ローン審査・不動産取引でも問題となります。ウは誤りで、建築確認申請は建築主本人のほか、建築主から委任を受けた代理者（設計者・施工者等）が申請することができます（建築基準法6条2項）。エは誤りで、売買契約の締結時期は建築基準法による制限はなく（ただし宅建業法43条は未完成物件の売買広告・契約に確認済証交付後との制限あり）、検査済証交付前に売買契約を締結すること自体は法律上禁止されていません。

建築確認・完了検査制度はマンションの資産価値・住宅ローン取得・将来の増改築に直結します。2005年の耐震偽装問題（姉歯建築士事件）を受けた2007年建築基準法改正で確認審査が厳格化され、①民間確認検査機関の審査強化、②中間検査の義務付け（一定規模以上）、③構造計算適合性判定の義務化が実施されました。検査済証が未取得の建物は相当数存在し（特に1970〜1980年代竣工物件）、増改築・大規模修繕の際に問題となります。増築・大規模修繕・用途変更では原則として現行建築基準法への適合が求められますが、「既存不適格建築物の増築等に係る建築基準法の規定の緩和」（令137条の2等）により、一定条件下では既存部分の現行化を求めない特例があります。分譲マンション購入時の確認事項として①確認済証・検査済証の有無、②竣工時の建築計画概要書（特定行政庁で閲覧可能）、③修繕工事の工事完了届・変更確認の有無を確認することが重要です。管理組合は確認済証・検査済証・竣工図面を竣工時の重要書類として保管し、大規模修繕・改修工事時に設計者が参照できるよう管理することが法的・実務的に必要です。検査済証が見当たらない場合は特定行政庁に台帳記載事項証明書（建築計画概要書写し）を請求することで代替確認できる場合があります。