マン管 建築・設備 問20｜容積率の緩和・地下室・共用廊下除外

容積率の計算では、いくつかの部分を面積から除いてもらえる「緩和」があります。地下室については、天井が地盤面から1m以下にある地階で住宅として使う部分に限り、住宅部分全体の床面積の1/3まで容積率の計算から除外されます。これがイの正しい記述です。共用廊下・共用階段の除外には面積の上限はありません（アが誤り）。自動車車庫の1/5緩和は独立した車庫にも適用されます（ウが誤り）。

イが正答です。住宅の地階の容積率算定の特例（建築基準法52条3項）は、地階でその天井が地盤面からの高さ1m以下にあるものの住宅又は老人ホーム等の用途に供する部分の床面積を、当該建築物の住宅及び老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度として延べ面積に算入しないとするものです。アは誤りです。共同住宅の共用の廊下・階段の床面積の不算入（52条6項2号）には面積の上限はありません。ウは誤りです。自動車車庫等部分の不算入（建築基準法施行令2条1項4号・3項）は、敷地内の建築物の各階の床面積の合計の1/5を限度とするもので、住宅に附属する車庫に限る規定ではありません。エは誤りで、機械式駐車設備の部分も自動車車庫等部分として、1/5を限度とする不算入の対象になります。

容積率算定の特例は分譲マンション開発における有効床面積の最大化と、マンション建替え時の建替え後の戸数・規模の試算において極めて重要です。主要な特例の体系は①共同住宅・老人ホーム等の共用の廊下・階段：全部不算入（52条6項2号）、②政令で定める昇降機の昇降路：全部不算入（52条6項1号）、③住宅等の地階（天井が地盤面から1m以下）：住宅等の部分の床面積の合計の1/3が限度（52条3項）、④自動車車庫等部分：1/5が限度、⑤備蓄倉庫部分・蓄電池設置部分：各1/50が限度、⑥自家発電設備設置部分・貯水槽設置部分・宅配ボックス設置部分：各1/100が限度（④〜⑥は施行令2条1項4号・3項）となっています。住宅地階の特例は、住宅等の部分の床面積の合計（地階部分を含む）の1/3までを延べ面積から除けるため、指定容積率の範囲内でより多くの床面積を確保できます。共用廊下の除外は廊下型・階段室型のマンション設計において、廊下面積を居住面積の確保と分離できるため、指定容積率での有効専有面積の最大化につながります。管理組合は建替え計画策定時に、現状の容積率利用状況（使用容積率÷指定容積率）と各特例の適用有無を整理し、新建物での有効専有面積・戸数の試算を行う必要があります。容積率に余剰がある場合（容積率を使い切っていない場合）は等価交換・コンソーシアム型建替えによる新戸数の増加（余剰床を権利変換に充当）が可能になります。