マン管 建築・設備 問20：建築基準法

容積率の計算では、いくつかの部分を面積から除いてもらえる「緩和」があります。地下室については、住宅として使う部分に限り、住宅全体の床面積の1/3まで容積率の計算から除外されます。これがイの正しい記述です。共用廊下・共用階段の除外には面積の上限はありません（アが誤り）。自動車車庫の1/5緩和は独立した車庫にも適用されます（ウが誤り）。

イが正答です。住宅の地階（地下室）の容積率算定特例（建築基準法52条3項）は「地盤面下にある階の部分で住宅・老人ホーム・福祉ホーム・共同住宅等の用途に使用するもの」の床面積を、住宅部分の床面積合計の1/3以内を限度に延べ面積から除外できます。これにより同じ敷地でより大きな地下住宅部分を確保しやすくなります。アは誤りです。共同住宅の共用廊下・共用階段の除外（建築基準法52条6項）には面積上限の規定はなく、共用廊下・共用階段として認められる部分はすべて除外対象となります。ウは誤りです。自動車車庫の緩和（同52条3項）は「建築物の同一敷地内にある自動車車庫等の床面積」を対象とし、住宅附属に限定される規定ではありません（独立した車庫専用建物の一部にも適用可）。ただし適用には建築物の用途・地域区分等の確認が必要です。エは誤りで、機械式駐車設備・立体駐車場の各段の床面積も、自動車車庫の容積率除外規定の対象となり、全体延べ面積の1/5以内の部分は除外できます。

容積率算定の特例は分譲マンション開発における有効床面積の最大化と、マンション建替え時の建替え後の戸数・規模の試算において極めて重要です。主要な特例の体系は①共用廊下・共用階段：全部除外（52条6項）、②自動車車庫・自転車駐車場：全体延べ面積の1/5以内を除外（52条3項）、③住宅地階：住宅部分延べ面積の1/3以内を除外（52条3項）、④エレベーターシャフト：全部除外（52条6項）、⑤住宅用備蓄倉庫：全体延べ面積の1/50以内を除外（52条3項・令2条1項4号）、⑥蓄電池・自家発電設備設置部分：全体延べ面積の1/50以内を除外（令2条1項4号・告示）となっています。住宅地階特例は都市部の容積率緩和として特に有効で、地下住宅（地下1〜2階）の設計では地階部分の合計床面積を地上住宅部分の1/3以内に収めることで、指定容積率の上限を超えて床面積を確保できます。共用廊下の除外は廊下型・階段室型のマンション設計において、廊下面積を居住面積の確保と分離できるため、指定容積率での有効専有面積の最大化につながります。管理組合は建替え計画策定時に、現状の容積率利用状況（使用容積率÷指定容積率）と各特例の適用有無を整理し、新建物での有効専有面積・戸数の試算を行う必要があります。容積率に余剰がある場合（容積率を使い切っていない場合）は等価交換・コンソーシアム型建替えによる新戸数の増加（余剰床を権利変換に充当）が可能になります。