マン管 建築・設備 問21：建築基準法

第一種低層住居専用地域は低層住宅を守るための地域で、建物の高さは10mまたは12mという「絶対高さ制限」があります。さらに北側の家の日当たりを守るための「北側斜線制限」も同時に適用されることがあります。イが正しい記述です。日影規制は商業地域・工業専用地域には適用されません（アは一部正しいが近隣商業地域への適用については注意が必要）。北側斜線制限は商業地域等には適用されません（ウが誤り）。

イが正答です。第一種・第二種低層住居専用地域では、①都市計画で定める絶対高さ制限（建築基準法55条：10mまたは12m）と②北側斜線制限（令135条の4）が同時に課されます。これらは独立した規制であり、両方に適合する必要があります。絶対高さ制限は「どのような建物も一定高さ以下」、北側斜線は「北側境界からの斜線勾配内に収める」という異なる制約です。アは一部誤りです。日影規制（建築基準法56条の2・別表第4）の対象は都市計画区域内の住居系地域（第一種・第二種低層・田園住居・第一種・第二種中高層・第一種・第二種住居・準住居・近隣商業・準工業地域）です。商業地域・工業地域・工業専用地域には適用されません。「近隣商業地域に適用される」という部分については、自治体の条例指定の場合もあるため、アの記述は完全に正確ではありません。ウは誤りで、北側斜線制限（令135条の4）は住居専用地域（低層・中高層）に限定され、商業地域・準工業地域・工業地域には適用されません。エは誤りで、日影規制の対象建築物の高さ基準は用途地域・都市計画によって異なり（低層住居専用地域では一般に軒高7m超または地上3階建て以上）、10m以下でも対象になる場合があります。

高さ制限の体系はマンション建替え・容積率活用の計画において直接的な制約となります。高さ規制の種類は①絶対高さ制限（低層住居専用地域：都市計画指定10mまたは12m）、②道路斜線制限（前面道路の中心線から斜線：全用途地域）、③隣地斜線制限（隣地境界から斜線：住居専用地域以外に適用・20m超基準）、④北側斜線制限（低層・中高層住居専用地域・田園住居地域）、⑤日影規制の5体系です。これらは相互に独立して適用され、最も厳しい規制に従う必要があります。日影規制（建築基準法56条の2）は「冬至日の真太陽時8時から16時の間に、敷地境界から5〜10m離れた位置で○時間以上・10m以上離れた位置で△時間以上の日影を生じさせてはならない」という形式（都市計画・条例で具体数値指定）で規制されます。マンション計画では日影時間を下回ることを確認するコンピュータシミュレーション（日影計算）が設計段階で必須です。管理組合にとっては、近隣に高い建物が建つ場合の日照被害が問題となります。日影規制違反建築には建築確認済証が交付されず、竣工後に発覚した場合は違反建築物として特定行政庁から措置命令が出る可能性があります。また、建替え後のマンションが現行の斜線・日影規制に適合するかどうかの事前確認が建替え計画の初期段階で必要です。