マン管 建築・設備 問22：建築基準法

建築基準法12条では、一定規模以上の建物について専門家が定期的に調査・報告する義務があります。マンションも規模によってはこの対象になり、1〜3年ごとに特定行政庁（都道府県・市等）に報告します。イが正しい記述です。すべての建物が対象ではなく（アが誤り）、建築士等の有資格者が調査します（ウは「建築士に限る」が不正確）。既存不適格も報告対象になります（エが誤り）。

イが正答です。建築基準法12条は「特定建築物（政令・条例で指定された建築物）」の所有者・管理者に対し、建築物・建築設備・防火設備・昇降機等の定期的な調査・検査を資格者に行わせ、特定行政庁に報告する義務を課しています。共同住宅（マンション）は一定規模以上（床面積・階数等は自治体条例で指定）が「特定建築物」として指定され、建築物定期調査は概ね3年ごと（一部自治体では毎年）の報告義務があります。アは誤りで、対象は政令・条例で定める「特定建築物」に限定されており、すべての建築物が対象ではありません。ウは誤りで、定期調査を行える資格者は「一級建築士・二級建築士または国土交通大臣・都道府県知事が定める特定建築物調査員（建築設備検査員・防火設備検査員・昇降機等検査員）」です（建築基準法12条2項）。建築士以外の資格者（特定建築物調査員等）も対応します。エは誤りで、定期調査報告書には現時点での法令適合状況を記載する義務があり、既存不適格に関する事項（既存不適格の内容・改修の見通し等）も報告対象です。

建築基準法12条定期調査制度はマンション管理組合の維持保全義務と密接に絡み合います。定期調査の対象項目は①敷地・地盤（軟弱地盤・擁壁等）、②建築物の外部（屋根・外壁・バルコニー・外部階段等）、③建築物の内部（防火区画・廊下・避難施設等）、④構造（基礎・躯体等）の4大分類と、⑤建築設備（給排水・換気・空調等）⑥防火設備（防火扉・シャッター）⑦昇降機（エレベーター等）の設備系3分類があり、定期検査制度として独立しています。2013年の建築基準法改正により防火設備（防火扉・防火ダンパー等）が独立した検査対象となり（防火設備定期検査：毎年）、2016年4月から施行されました。外壁の全面打診義務（竣工後・改修後10年超のタイル・石貼り外壁）はこの定期調査の一部として義務付けられており、大規模修繕計画の中で全面打診調査のタイミングを合わせることでコスト削減が図れます。特定行政庁への報告義務は所有者・管理者が負いますが、マンションでは区分所有法上の「管理者（理事長）」が管理組合を代表して報告します。報告を怠ると建築基準法101条により100万円以下の罰金の可能性があります。定期調査報告書のデータは特定行政庁で保管・公開（情報公開制度）されており、マンション購入前の状態確認にも活用できます。