マン管 建築・設備 問37｜エレベーターの定期検査・保守管理

エレベーターの定期検査（建築基準法12条3項）は、建築士または昇降機等検査員が行い、特定行政庁が定める時期（おおむね6か月から1年ごと）に特定行政庁へ報告する義務があります。アが正しい記述です。保守点検の会社はメーカー系に限らず、独立系でも可能です（イが誤り）。閉じ込めが起きたら保守会社に連絡して救出するのが基本で、必ず消防隊を待たなければならないわけではありません（ウが誤り）。2009年の改正で地震時管制運転装置の設置が義務になったのは新しく設置するエレベーターで、それ以前からあるエレベーターは「既存不適格」として、設置が義務付けられてはいません（エが誤り）。

アが正答です。建築基準法12条3項は、昇降機などの特定建築設備等の所有者（管理者が別にいる場合は管理者）に対し、一級建築士・二級建築士又は建築設備等検査員（昇降機等検査員）に定期に検査をさせ、その結果を特定行政庁に報告することを義務付けています。報告の時期は、おおむね6月から1年まで（国土交通大臣が定める検査項目は1年から3年まで）の間隔で特定行政庁が定めます（同法施行規則6条1項）。なお12条4項は国・地方公共団体等の建築物の点検に関する規定です。イは誤りで、保守契約にはフルメンテナンス（FM）契約（部品交換・修理を含む）とPOG（Parts・Oil・Grease）契約（定期点検と消耗品のみ）があり、いずれも独立系保守会社・メーカー系保守会社が提供しており、特定の会社に限定する法律はありません。ウは誤りで、閉じ込め時は保守会社への緊急連絡が第一対応であり、対応手順をあらかじめマニュアル等に定めておくことが重要です（状況に応じて消防に通報することもあります）。エは誤りです。2009年9月施行の施行令改正で、戸開走行保護装置と地震時管制運転装置の設置（施行令129条の10第3項）が義務付けられましたが、改正前から設置されているエレベーターは、改正後の規定に適合しなくても建築基準法3条2項により引き続き使用できる既存不適格となり、遡って設置が義務付けられてはいません（改修時等に適合が求められる場合があります）。

エレベーターの保守管理はマンション管理の重要実務です。保守契約の種類：①フルメンテナンス（FM）契約：定期点検・消耗品交換・修理・部品交換を一括でカバーし、月額費用は高いが突発修理費用が予見可能。②POG契約：定期点検と消耗品（オイル・グリース等）のみで、部品交換・修理は別途費用。月額費用は安いが大規模修理時のコストが突発的になる。独立系保守会社はメーカー系より保守費用が安価な場合がありますが、部品調達・技術力の確認が必要です。2009年9月施行の建築基準法施行令改正は、2006年に東京都港区で起きたエレベーターの死亡事故を受けたもので、①戸開走行保護装置（駆動装置や制御器の故障で、戸が閉じる前にかごが昇降したときに自動的にかごを制止する装置）、②地震時管制運転装置（地震等の加速度を検知して自動的にかごを最寄り階に停止させ、戸を開くことができるようにする装置）の設置が義務化されました。既存のエレベーターは既存不適格として扱われ、設置が法律上義務付けられてはいませんが、安全性向上のため改修が推奨されています。管理組合はエレベーターの更新（リニューアル）時期を把握し、長期修繕計画に費用を計上することが求められます。リニューアルの判断材料は、部品供給の終了・制御盤の陳腐化・定期検査での指摘事項の増加などです。条文の構造も確認しておきましょう。施行令129条の10第3項1号は、駆動装置又は制御器に故障が生じ、かごの停止位置が著しく移動した場合や、かご及び昇降路のすべての出入口の戸が閉じる前にかごが昇降した場合に、自動的にかごを制止する装置を求めています。同項2号は、地震その他の衝撃により生じた国土交通大臣が定める加速度を検知し、自動的に、かごを昇降路の出入口の戸の位置に停止させ、かつ、かご及び昇降路の出入口の戸を開き、又はかご内の人がこれらの戸を開くことができることとする装置を求めています。定期検査の対象となる昇降機は施行令16条3項で定められ、使用頻度が低く劣化が生じにくいことその他の理由により人が危害を受けるおそれのある事故が発生するおそれの少ないものは除かれます。12条3項の報告をせず、又は虚偽の報告をした者は100万円以下の罰金の対象です（建築基準法101条1項2号）。試験では「検査できるのは建築士だけ」「報告は3年ごと」といった検査者・周期のすり替え、「保守はメーカー系に限る」という法令に無い限定、「改正後の設置義務は既存にも遡る」という既存不適格の無視が典型的なひっかけです。