マン管 建築・設備 問37：電気・ガス・昇降機

エレベーターの定期検査（建築基準法12条4項）は1年以内に1回、昇降機等検査員が実施して特定行政庁に報告する義務があります。アが正しい記述です。保守点検の会社はフルメンテナンス（メーカー系）に限らず、独立系（POG契約等）でも可能です（イが誤り）。閉じ込め救出は保守会社に連絡して対応しますが、必ずしも消防隊を待つ必要はありません（ウが誤り）。地震時管制装置の設置は既存のエレベーターへの遡及適用（義務付け等）も2009年の法改正で拡大されました（エが誤り）。

アが正答です。建築基準法12条4項（昇降機等の定期検査）は、エレベーター（昇降機）・小荷物専用昇降機・エスカレーター等について、所有者・管理者に対し昇降機等検査員（一級建築士・二級建築士または国土交通大臣が定める昇降機等検査員資格）による1年以内ごとに1回の定期検査と特定行政庁への報告義務を課しています。イは誤りで、エレベーターの保守点検に関する契約形態はフルメンテナンス（FM）契約（部品・修理費込み）とPOG（Parts・Oil・Grease）契約（定期点検のみ・部品交換は別途費用）があり、どちらも独立系保守会社・メーカー系保守会社が提供可能であり、特定会社に限定する法律はありません。ウは誤りで、エレベーターの閉じ込め救出は保守管理会社への緊急連絡が第一対応であり、閉じ込め時の対応手順はあらかじめ管理規約・マニュアルに定めておく必要があります。軽微な閉じ込めは保守会社のリモート解除・技術者の現場対応で解決します。エは誤りで、2009年建築基準法施行令改正により既存のエレベーターにも地震時管制運転装置・戸開走行保護装置の設置が求められるようになり、2015年以降の定期検査では既存機への設置状況確認が義務化されました。

エレベーターの保守管理はマンション管理の重要実務です。保守契約の種類①フルメンテナンス（FM）契約：定期点検・消耗品交換・修理・部品交換を一括でカバーし、月額費用は高いが突発修理費用が予見可能で管理しやすい。②POG（Parts・Oil・Grease）契約：定期点検と消耗品（オイル・グリース・フィルター等）費用のみで、部品交換・修理は別途費用。月額費用は安いが大規模修理時のコストが突発的になる。独立系保守会社はメーカー系より一般的に保守費用が安価ですが、部品調達・技術力の確認が必要です。2009年の昇降機安全対策（建築基準法施行令改正）は2006年のシンドラーエレベーター死亡事故（東京都港区）を受けた対策として：①戸開走行保護装置（ブレーキが効かず扉が開いたまま走行するのを防ぐ装置）、②地震時管制運転装置（P波感知で最寄り階に停止）の設置が義務化されました（2009年9月施行）。既存エレベーターへの遡及設置は努力義務として求められており、定期検査報告書で設置状況の確認が義務化されています。管理組合はエレベーターの耐用年数（機械・制御系：一般に25〜30年）を把握し、長期修繕計画にリニューアル費用（概ね500〜1,500万円/基）を計上することが求められます。リニューアルの判断基準は部品調達困難・制御盤の陳腐化・定期検査での指摘事項の増加・停電時バッテリー容量不足等です。