マン管 建築・設備 問56｜大規模修繕の修繕周期・12年周期

大規模修繕の一般的な周期は12〜15年程度です。足場を立てるのにお金がかかるため、外壁・防水・シーリングなどの工事を一度にまとめて行うことでコストを抑えられます。アが正しい記述です。修繕工事の開始時期は法律で「○年後に必ずやれ」とは決まっていません（イが誤り）。第2回大規模修繕の時期も法令・標準管理規約で義務付けられてはいません（ウが誤り）。周期前の部分補修は当然行えます（エが誤り）。

アが正答です。大規模修繕工事の周期は建物の竣工後の劣化状況・気候条件・使用材料等により異なりますが、一般的に12〜15年程度が目安とされています（国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」・マンション管理センター等の資料）。足場（仮設工事）は工事費の大きな部分を占めるため、足場を一度架設している間に外壁補修・塗装・防水・シーリング打替え等の複数の工事を同時に実施するのが一般的です。イは誤りで、大規模修繕工事の実施時期を強制する法令規定はなく（建築基準法・マンション管理適正化法等に「12年で必ず」という義務規定はない）、管理組合が建物劣化診断・長期修繕計画に基づいて判断します。ウは誤りで、第2回大規模修繕の時期について標準管理規約には具体的な年数の義務規定はなく、管理組合が自主的に決定します（第1回から12〜15年後が一般的）。エは誤りで、大規模修繕工事の周期間（中間補修）に外壁タイルの部分的な補修（アンカーピンニング・シーリング打替え等の局所補修）を行うことは一般的な維持管理の一部として推奨されています。

大規模修繕工事の計画・実施は管理組合の最大のプロジェクトです。大規模修繕工事に含まれる主な工事項目は、外壁補修（タイル浮き補修・ひび割れ補修等）、外壁塗装、屋上・バルコニー防水、シーリング打替え、鉄部塗装などです。各工事の周期は長期修繕計画作成ガイドラインの「修繕周期の例」を参考にしつつ、建物の劣化状況に応じて設定します。鉄部塗装のように大規模修繕工事より短い周期で行う工事もあります。大規模修繕工事の発注方式：①設計監理方式（設計施工分離方式。設計事務所等が調査・設計・工事監理を行い、施工会社を競争見積もりで選定：透明性・品質管理の面で優れる）、②責任施工方式（設計施工一括方式。施工会社が調査・設計から施工までを一括して行う）、③管理会社主導方式（管理会社が調査・設計・施工会社の選定等を主導する）などがあります。管理組合は第三者的立場のコンサルタント（建築士事務所等）を活用することで施工品質・費用の透明性を高めることができます。マンションで一般にいう「大規模修繕工事」は、建築基準法上の「大規模の修繕」（主要構造部の一種以上について行う過半の修繕＝2条14号）とは意味が異なります。区分所有法上、形状又は効用の著しい変更を伴わない計画修繕は普通決議（2026年4月施行の改正後は、集会に出席した区分所有者及びその議決権の各過半数）で実施できます。修繕積立金の不足が見込まれる場合は、①修繕積立金の増額、②一時金の徴収、③金融機関（住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」等）からの管理組合としての借入れが選択肢となります（いずれも総会の決議を要します）。