マン管 建築・設備 問56：大規模修繕・長期修繕計画

大規模修繕の一般的な周期は12〜15年程度です。足場を立てるのにお金がかかるため、外壁・防水・シーリングなどの工事を一度にまとめて行うことでコストを抑えられます。アが正しい記述です。修繕工事の開始時期は法律で「○年後に必ずやれ」とは決まっていません（イが誤り）。第2回大規模修繕の時期も法令・標準管理規約で義務付けられてはいません（ウが誤り）。周期前の部分補修は当然行えます（エが誤り）。

アが正答です。大規模修繕工事の周期は建物の竣工後の劣化状況・気候条件・使用材料等により異なりますが、一般的に12〜15年程度が目安とされています（国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」・マンション管理センター等の資料）。足場（仮設工事）は工事費の大きな部分を占めるため、足場を一度架設している間に外壁補修・塗装・防水・シーリング打替え等の複数の工事を同時に実施するのが一般的です。イは誤りで、大規模修繕工事の実施時期を強制する法令規定はなく（建築基準法・マンション管理適正化法等に「12年で必ず」という義務規定はない）、管理組合が建物劣化診断・長期修繕計画に基づいて判断します。ウは誤りで、第2回大規模修繕の時期について標準管理規約には具体的な年数の義務規定はなく、管理組合が自主的に決定します（第1回から12〜15年後が一般的）。エは誤りで、大規模修繕工事の周期間（中間補修）に外壁タイルの部分的な補修（アンカーピンニング・シーリング打替え等の局所補修）を行うことは一般的な維持管理の一部として推奨されています。

大規模修繕工事の計画・実施は管理組合の最大のプロジェクトです。大規模修繕工事に含まれる主要工事項目と標準的な工事周期の詳細：①外壁補修（タイル貼替・浮き補修・ひび割れ補修）：12〜15年、②外壁塗装・吹付仕上げ：12〜15年、③屋上防水（アスファルト防水・ウレタン塗膜防水・シート防水）：12〜15年、④バルコニー防水（FRP防水・ウレタン塗膜防水）：12〜15年、⑤シーリング打替え（外壁目地・サッシ廻り）：12〜15年、⑥鉄部塗装（手すり・階段・扉枠）：5〜7年（大規模修繕工事以外でも実施）、⑦共用部内装補修（廊下・エントランス等）：12〜15年以上。大規模修繕工事の発注方式：①設計施工分離方式（設計監理者を独立して選定後に施工会社を競争入札：公正性・品質管理が高い）、②設計施工一括方式（施工会社が設計も担当：コスト・工期短縮の可能性）、③責任施工方式（管理会社・保証会社が一括責任を負う）の3方式があります。管理組合は第三者的立場のコンサルタント（一級建築士事務所）を活用することで施工品質・費用の透明性を高めることができます。管理組合規約上の「大規模修繕」は建築基準法上の「大規模修繕（主要構造部の過半の修繕）」とは定義が異なり、区分所有法上は普通決議（過半数）で実施可能です（特別決議不要）。修繕積立金の不足が見込まれる場合は①一時金の徴収（集会決議）または②金融機関（住宅金融支援機構等）からの借入れ（組合借入れ）が選択肢となります。