マン管 建築・設備 問61｜修繕積立金の不足問題と対策

修繕積立金が足りない場合の対策は大きく3つです。①積立金の金額を上げる（集会で過半数の賛成で決議）、②工事前に一時金を集める（同じく集会決議）、③金融機関から借りる（住宅金融支援機構等の融資を管理組合として利用）の方法があります。エが正しい記述です。増額は全員同意でなく過半数決議です（イが誤り）。管理組合も融資を受けられます（ウが誤り）。管理費余剰金の積立金繰入れは可能な場合があります（アが誤り）。

エが正答です。修繕積立金不足の対処方法は主に①積立金の増額：集会での普通決議（過半数）で月額積立金を増額する。②一時金（特別徴収）：大規模修繕工事前に区分所有者から一時金を徴収する（集会普通決議）。③金融機関からの借入れ：住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」（管理組合が借入れ主体）や一般金融機関のマンション修繕融資を利用することです。イは誤りで、修繕積立金の額の変更は、規約で額そのものを定めていなければ総会の普通決議（区分所有法39条1項。2026年4月施行の改正後は、集会に出席した区分所有者及びその議決権の各過半数）で可能です。規約に額を定めている場合は規約の変更（31条1項の特別決議）が必要ですが、いずれにしても全員同意（全会一致）は不要です。ウは誤りで、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は管理組合を借入れ主体として融資するものです（個々の区分所有者への融資ではない）。融資審査では長期修繕計画・修繕積立金の収支・管理組合の管理状況が確認されます。アは誤りで、管理費会計の余剰金を修繕積立金会計に繰り入れることは、集会の決議（普通決議）があれば認められます（ただし管理費の目的外使用とならないよう適切な会計処理が必要・規約改正が必要な場合もある）。

修繕積立金の財務管理はマンション管理の核心的実務です。修繕積立金は、共用部分等の計画修繕等に充てるため管理組合が積み立てる財産です。管理業者に管理事務を委託している場合、管理業者は修繕積立金等を分別して管理しなければなりません（マンション管理適正化法76条）。住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」は、管理組合が行う共用部分のリフォーム工事（修繕・耐震改修・省エネ改修等）を対象に、管理組合を借入れの主体として融資する制度で、返済は修繕積立金等から行います（融資額の上限・金利等の条件は時期により変わるため、最新の条件を確認します）。融資審査の重要事項は①長期修繕計画の策定状況、②修繕積立金の積立状況・収支見通し、③管理組合の管理体制（規約・総会の状況）です。修繕積立金不足に至る原因の根本的解決のためには①段階増額方式から均等積立方式への転換（長期計画の見直し）、②適切な月額設定（国土交通省のガイドラインの目安額を参考に設定）、③長期修繕計画の定期的な見直しと積立金額の更新が必要です。管理組合は修繕積立金の残高と長期の収支見通しを定期的に確認し、将来の不足見込みを早期に把握して計画的に対応することが重要です。不足問題と表裏の関係にあるのが滞納対策です。規約や集会の決議に基づいて他の区分所有者に対して有する債権（管理費・修繕積立金など）について、区分所有者は、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）と建物に備え付けた動産の上に先取特権を有し（区分所有法7条1項）、その優先権の順位と効力については共益費用の先取特権とみなされます（同条2項）。この債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人（売買等で住戸を取得した者）に対しても行うことができます（同法8条）。管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために原告又は被告となることができ（同法26条4項）、規約により原告又は被告となったときは、遅滞なく区分所有者にその旨を通知しなければなりません（同条5項）。滞納を放置すると積立金の不足が加速するため、督促・法的措置の手順を規約や細則で定めておくことが重要です。また、管理計画認定の基準では、長期修繕計画が申請日以前7年以内に作成又は変更されたものであること、計画期間が30年以上で、かつ申請日から計画期間の終了の日までに2回以上の大規模修繕の実施を予定するものであることなどが求められます（マンション管理適正化法5条の14第1号、同法施行規則1条の10）。試験では「増額には全員の同意が必要」「管理組合は融資を受けられない」「管理費の余剰は積立金に繰り入れられない」が典型的なひっかけです。