マン管 建築・設備 問63｜長期修繕計画の修繕費算定・工事項目

足場（仮設工事）は高所作業に必要な足場を建てることで、工事費の中でかなりの割合を占めます。外壁・防水・シーリングなど複数の工事をまとめて一度の大規模修繕で実施すれば足場費用を節約できます。ウが正しい記述です。修繕費の単価は全国統一規定ではなく、地域や市場価格により異なります（アが誤り）。設備更新も長期修繕計画に含めるべきです（イが誤り）。単価は物価変動で変わります（エが誤り）。

ウが正答です。仮設工事（足場架設・飛散防護ネット・昇降設備等）は大規模修繕工事費の中で大きな割合を占めることがあり、一度の大規模修繕工事で複数の修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング打替え等）を同時に実施することで仮設工事費を工事間で分担できます。長期修繕計画の工事設計では、仮設工事が必要な工事を同じ修繕周期に揃える（大規模修繕工事のタイミングに集約する）ことが費用効率化の重要戦略です。アは誤りで、修繕費の単価は、同種のマンションの工事実績や専門工事業者の見積価格など市場の実態を踏まえて設定するもので、国が公示する「全国統一単価」を使わなければならないという規定はなく、地域・規模・仕様により異なります。専門家（建築士・修繕コンサルタント）が市場実態を反映した単価で積算することが推奨されます。イは誤りで、長期修繕計画には建築工事（外壁・防水・塗装等）だけでなく設備工事（給排水管・電気設備・エレベーター・昇降機・消防設備・機械式駐車場・自動ドア等）の更新・改修費も計上することが「長期修繕計画作成ガイドライン」で求められています。エは誤りで、修繕費は物価変動・労務費・資材費の変動を受けます。長期修繕計画の5年ごとの見直し時に単価の更新を行うことが必要です（5年前の単価でさえ現在の市場価格と乖離している場合があります）。

長期修繕計画の修繕費算定は管理組合の財政管理の根幹をなします。国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」（令和6年6月改定）に沿った修繕費算定の基本：①工事項目ごとの数量（面積・長さ・個数）を竣工図面・現場実測で把握、②単価を現時点の市場実態価格（実績価格・見積もり参考単価等）に基づき設定、③概算工事費＝数量×単価×諸経費率（設計監理費・仮設費・諸経費）で算出。仮設工事費が大規模修繕工事費に占める割合は、マンションの規模・形状・立地・工事内容により大きく異なり、超高層マンションではゴンドラ等を使うため仮設の方法自体が変わります。修繕費に含める設備工事の主要項目は、①給排水設備（受水槽・ポンプ・給排水管）、②電気設備（幹線・受変電設備・インターホン等）、③エレベーター、④機械式駐車場、⑤消防用設備等、⑥テレビ共聴設備などで、周期はガイドラインの「修繕周期の例」を参考に設定します。長期修繕計画に全設備を適切に計上することで、修繕積立金の収支不足を早期に把握して対策（増額・一時金・融資）を計画的に実施できます。管理組合はコンサルタント（一級建築士事務所）の活用により、市場実態に即した適正な修繕費算定を実現することが推奨されます。修繕費算定の前提となる長期修繕計画には、法令上の基準もあります。マンション管理適正化法の管理計画認定では、管理の方法の基準として、長期修繕計画が①申請日以前7年以内に作成され、又は変更されたものであること、②計画期間が30年以上で、かつ、申請日から計画期間の終了の日までの間に2回以上の大規模修繕の実施を予定するものであること、③マンションの構造や維持・修繕の状況を勘案して、建物・附属設備・附属施設の修繕の内容、仮設工事の内容、必要な調査・措置、実施時期と必要な費用などが適切に定められていることが求められます（同法5条の14第1号、同法施行規則1条の10）。仮設工事の内容や附属設備の修繕まで計画に書き込むことが基準に含まれている点は、選択肢イ・ウの論点と直結します。認定は5年ごとに更新を受けなければ効力を失い（同法5条の16第1項）、更新の申請にも認定と同じ基準が適用されるため（同条2項）、計画の数量・単価を定期的に見直しておくことが実務上も欠かせません。試験では「国が公示する全国統一単価を使わなければならない」「設備の更新費は長期修繕計画の対象外」「単価は物価変動の影響を受けない」といった記述が典型的なひっかけで、いずれも「数量×単価を市場実態に合わせて定期的に見直す」という基本と矛盾します。