マン管 建築・設備 問63：大規模修繕・長期修繕計画

足場（仮設工事）は高所作業に必要な足場を建てることで、工事費の中でかなりの割合を占めます。外壁・防水・シーリングなど複数の工事をまとめて一度の大規模修繕で実施すれば足場費用を節約できます。ウが正しい記述です。修繕費の単価は全国統一規定ではなく、地域や市場価格により異なります（アが誤り）。設備更新も長期修繕計画に含めるべきです（イが誤り）。単価は物価変動で変わります（エが誤り）。

ウが正答です。仮設工事（足場架設・飛散防護ネット・昇降設備等）は大規模修繕工事費全体の15〜25%程度を占める場合もあり、一度の大規模修繕工事で複数の修繕工事（外壁補修・塗装・防水・シーリング打替え等）を同時に実施することで仮設工事費を工事間で分担できます。長期修繕計画の工事設計では、仮設工事が必要な工事を同じ修繕周期に揃える（大規模修繕工事のタイミングに集約する）ことが費用効率化の重要戦略です。アは誤りで、修繕費の単価算定には国土交通省告示単価・市場実態価格・過去の工事実績価格等を参考にしますが、「全国統一単価」の公式規定はなく、地域・規模・仕様により異なります。専門家（建築士・修繕コンサルタント）が市場実態を反映した単価で積算することが推奨されます。イは誤りで、長期修繕計画には建築工事（外壁・防水・塗装等）だけでなく設備工事（給排水管・電気設備・エレベーター・昇降機・消防設備・機械式駐車場・自動ドア等）の更新・改修費も計上することが「長期修繕計画作成ガイドライン」で求められています。エは誤りで、修繕費は物価変動・労務費・資材費の変動を受けます。長期修繕計画の5年ごとの見直し時に単価の更新を行うことが必要です（5年前の単価でさえ現在の市場価格と乖離している場合があります）。

長期修繕計画の修繕費算定は管理組合の財政管理の根幹をなします。国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン（2021年改定）」の修繕費算定の基本：①工事項目ごとの数量（面積・長さ・個数）を竣工図面・現場実測で把握、②単価を現時点の市場実態価格（実績価格・見積もり参考単価等）に基づき設定、③概算工事費＝数量×単価×諸経費率（設計監理費・仮設費・諸経費）で算出。仮設工事費の比率が大規模修繕工事費に占める割合は、マンション規模・立地・工事内容により大きく異なります。低層マンション（5〜10階）の足場費用割合：総工事費の20〜30%程度が一般的。超高層マンション（30階以上）では高所作業車・ゴンドラ等の使用が多く、仮設工事費の割合が変わります。修繕費に含める設備工事の主要項目：①給排水設備（受水槽・高置水槽・給排水管：更新周期20〜30年）、②電気設備（幹線ケーブル・高圧受変電設備・インターホン：15〜25年）、③エレベーター（リニューアル：25〜30年）、④機械式駐車場（更新・撤去：15〜20年）、⑤消防設備（感知器・ポンプ・配管等：10〜20年）、⑥テレビ共聴設備（アンテナ・増幅器等：10〜20年）。長期修繕計画に全設備を適切に計上することで、修繕積立金の収支不足を早期に把握して対策（増額・一時金・融資）を計画的に実施できます。管理組合はコンサルタント（一級建築士事務所）の活用により、市場実態に即した適正な修繕費算定を実現することが推奨されます。