マン管 建築・設備 問64：大規模修繕・長期修繕計画

建替え決議は全区分所有者と議決権のそれぞれ5分の4（80%）以上の賛成が必要です。反対者がいても5分の4以上が賛成すれば決議は成立します。アが正しい記述です。建替え円滑化法では反対者に「参加か売渡し請求に応じるか」を問う手続きがあります（イが不正確）。反対者が後から参加を表明する場合の手続きも法律で定められています（ウが誤り）。

アが正答です。区分所有法62条の建替え決議は「区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数による集会の決議」を要件とします（区分所有法62条1項）。5分の4以上の賛成があれば決議は成立し、反対者（5分の1未満）の同意は成立要件ではありません。ただし建替え決議後、反対区分所有者に対して「建替えに参加するか否か」を問う催告を行い、回答期限内に応答しない場合は「賛成」とみなされます（区分所有法63条4項）。賛成しない者に対しては賛成者側からの「売渡し請求」（区分所有法63条4項）により専有部分・土地の共有持分を時価で買い取ることができます。イは誤りで、マンション建替え等円滑化法（建替え円滑化法）によるマンション建替え事業では、反対区分所有者に対しても参加の機会が与えられ（「参加か売渡し請求に応じるか」の催告手続）、自動的に排除されるわけではありません。ウは誤りで、建替え決議後の反対区分所有者の参加については、マンション建替え等円滑化法の手続きの中で参加・不参加の選択が与えられ、特定の期限内に参加の意思を示した場合の扱いが規定されています（全員同意は不要）。エは概ね正しい内容で、建替え円滑化法の利用は任意ですが、権利変換手続き（等価交換・分割等）による円滑な建替え推進には有効な仕組みです。

マンション建替えはマン管試験の最重要論点のひとつです。建替え決議の法的根拠と手続き（区分所有法62〜68条）：①事前説明会開催義務（建替え決議集会の少なくとも2ヶ月前に説明会）、②建替え決議の内容（新たに建築する建物の設計の概要・費用分担・権利変換方法等を決議）、③決議成立要件：区分所有者及び議決権の各5分の4以上の賛成、④建替え決議後の手続き：賛否の確認・売渡し請求（法63条：期限内に賛成しない者に対して時価での売渡し請求）・マンション建替え等円滑化法利用の場合は組合設立認可→権利変換計画認可→建替え工事→権利変換。マンション建替え等円滑化法（2002年制定・2014年・2022年改正）は①マンション建替え事業（区分所有者等の組合設立）、②マンション敷地売却事業（耐震性不足マンションの解体・敷地売却：区分所有者の5分の4以上の多数決）の2制度を規定します。2022年改正での主な変更点：①特定要除却認定（耐震性不足・外壁剥落危険・火災安全性不足等）マンションの建替え・敷地売却要件の緩和（5分の4以上→一部で4分の3以上）、②管理不全マンション（特定要除却認定基準以下でも管理不全状態）への対応強化。管理組合は老朽化マンションの建替え可能性を早期から検討し、建替え決議のための合意形成（区分所有者への情報提供・修繕vs建替えのコスト比較・権利変換シミュレーション）を進めることが重要です。弁護士・建築士・マンション管理士の連携チームでの取り組みが成功の鍵となります。