マン管 建築・設備 問64｜建替え決議の多数決要件と招集・催告の手続

建替え決議は原則として区分所有者及び議決権のそれぞれ5分の4（80%）以上の賛成が必要ですが、建物が地震や火災に対する安全性の基準に適合していない場合などは、4分の3（75%）以上の賛成で足ります（区分所有法62条2項）。これが正答エです。アのように耐震性を問わず常に5分の4というのは誤りです。イについて、催告に2月以内で回答しなかった区分所有者は「建替えに参加しない旨を回答したもの」とみなされ、賛成とみなされるわけではありません（63条4項）。建替え決議を目的とする集会の招集通知は、会日より少なくとも2月前に発しなければなりません（62条6項・ウが誤り）。

区分所有法62条1項は「区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数」による建替え決議を原則とし、同条2項は「建物が次の各号のいずれかに該当する場合における前項の規定の適用については、同項中『5分の4』とあるのは、『4分の3』とする」として、地震に対する安全性の基準に適合していないとき（1号）、火災に対する安全性の基準に適合していないとき（2号）、外壁等の剥落により周辺に危害を生ずるおそれがあるとき（3号）、配管設備の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるとき（4号）、バリアフリー基準に適合していないとき（5号）の各事由に該当する場合の決議要件を4分の3に緩和しています。よってエが正答です。アについて、2項の緩和事由に該当すれば5分の4である必要はなく、常に5分の4というのは誤りです。イについて、63条4項は「前項の期間内に回答しなかった第1項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす」と定めており、賛成とみなされるのではなく不参加とみなされます。ウについて、62条6項は「建替え決議を会議の目的とする集会を招集するときは、第35条第1項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも2月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる」と定めており、1週間前では足りません（同条8項により、会日より少なくとも1月前までに説明会も開催しなければなりません）。

2026年4月1日施行の改正区分所有法は、老朽化マンションの再生を後押しするため、建替え決議の要件を一律5分の4のままとせず、建物の安全性に問題がある場合には4分の3に緩和する仕組みを新設しました（62条2項各号）。対象となる5つの事由は、①地震に対する安全性（法務大臣が定める基準に不適合）、②火災に対する安全性（同）、③外壁・外装材等の剥落による周辺への危害のおそれ、④給水・排水等の配管設備（改修が著しく困難なものに限る）の損傷等による衛生上の有害のおそれ、⑤バリアフリー法上の建築物移動等円滑化基準に準ずる基準への不適合、です。いずれも法務大臣が基準を定め（3項）、国土交通大臣と協議することとされています。建替え決議が成立した後の手続として、63条は集会を招集した者が遅滞なく、決議に賛成しなかった区分所有者に対し「建替えに参加するか否か」を書面で催告することを義務付け（1項）、催告を受けた区分所有者は催告を受けた日から2月以内に回答しなければならず（3項）、期間内に回答しなければ「建替えに参加しない旨を回答したもの」とみなされます（4項）。この不参加とみなされた者に対しては、賛成者側（買受指定者を含む）から区分所有権・敷地利用権の売渡し請求ができます（5項）。決議に至る手続として、建替え決議を会議の目的とする集会の招集通知は会日より少なくとも2月前に発しなければならず（62条6項。規約で伸長可）、建替えを必要とする理由や修繕に要する費用の額等も通知し（7項）、会日より少なくとも1月前までに説明会を開催しなければなりません（8項）。なお、建替え決議後の事業手続を定める特別法は、2026年4月1日施行の改正で名称が「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」から「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に改められています。マン管試験では、①62条2項の緩和事由5つの内容、②5分の4→4分の3への数値の変化、③招集通知は2月前・説明会は1月前という期間、④催告に無回答の場合は「不参加とみなす」のであって「賛成とみなす」のではないこと、の4点が誤りやすいポイントです。