マン管 建築・設備 問8｜バルコニーの構造と管理区分

バルコニーは「自分の家の延長」のように感じますが、標準管理規約では共用部分です。住戸の区分所有者は専用使用権を持つだけなので、勝手に改造することはできません。アが正しい記述です。バルコニー床の防水は建物の躯体（共用部分）を守るもので、計画修繕として修繕積立金から支出できます（イが誤り）。避難ハッチも共用部分の設備として管理組合が管理します（ウが誤り）。手すりの色は外観にかかわるため勝手に変えられません（エが誤り）。

アが正答です。標準管理規約（単棟型）はバルコニーを共用部分の範囲（別表第2）に含め、その住戸の区分所有者に専用使用権を認めています（別表第4）。専用使用権は「使う権利」であり、共用部分を改造する権限は含まれないため、施工を伴う改造は管理組合の承認（共用部分の変更に当たる場合は総会の決議）なしにはできません。イは誤りです。バルコニーの床面防水は躯体の漏水防止として共用部分の維持保全に当たり、大規模修繕などの計画修繕として修繕積立金から支出できます。なお標準管理規約では、バルコニー等の保存行為のうち通常の使用に伴うもの（日常の清掃や軽微な補修等）は専用使用権者がその責任と負担で行うこととされています。ウは誤りです。避難ハッチ（消防法施行令25条の避難器具）はバルコニーと同じく共用部分に設けられた設備として管理組合が管理・修繕します。ハッチの上に物を置くと避難器具が使えなくなるため、使用細則等で禁止されるのが一般的です。エは誤りです。手すりは外壁と同様に外観意匠に関わる共用部分であり、区分所有者が独自に色を変更することはできません。

バルコニーの管理区分は区分所有法・標準管理規約・消防法・建築基準法が絡むマン管の頻出テーマです。バルコニーが共用部分とされる実質的な理由としては、①外壁・床スラブ等の建物の躯体と一体である点、②手すり等が建物全体の外観を構成する点、③隣戸との隔て板や避難器具を通じて避難経路となる点が挙げられます。標準管理規約では、バルコニー等の管理のうち通常の使用に伴う保存行為は専用使用権者の責任と負担で行い、それ以外（計画修繕等）は管理組合が行う、という役割分担が採られています。実務では、バルコニー床防水・手すり塗装は大規模修繕工事で管理組合が一括施工するケースが多くなっています。避難ハッチは消防法施行令25条に基づく避難器具（同条は11階以上の階を除く2階以上の階等に一定の収容人員に応じて設置を求める）で、消防用設備等の点検（機器点検6月ごと・総合点検1年ごと）の対象です。ハッチ上の物置きは避難の妨げとなり、管理組合は使用細則等に基づいて是正を求めることになります。バルコニーの施工を伴う改造（エアコン室外機置き台の固定・ウッドデッキ設置・手すりの改造等）を無断で行った場合、管理組合は規約に基づく是正勧告・原状回復請求等で対応します。

※標準管理規約は令和7年10月17日に改正されています。条番号は最新の本文で確認してください。